路線価 (2023) 和歌山県御坊市薗字宮ノ前312-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 御坊市和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
価格時点	2023 年
駅名	紀伊御坊駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,590万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,609 円／坪 1平米 6万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御坊市及びその周辺町の商業地域。大手チェーン店等は定期借地による出店が多いため、土地購入の需要者は同一需給圏に地縁性を持つ法人事業者を中心に、地元投資家も含まれる。市内では繁華性の高い幹線道路沿いの商業地域であるため一定の需要はあるものの、規模や利用目的等により価格に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (2) 同一需給圏は概ね御坊市内を中心に周辺町の商業地域に形成されている。大手事業者は、定期借地による出店が多いため、売買の対象となる需要の中心は、御坊経済圏に地縁性を持つ法人事業者等である。市内中心部の幹線道路沿いであり、相応の交通量もあることから、市内での商業繁華性は高い。地元精通者への聴取等によると、坪単価２０万円～２５万円程度が相場感である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場は存在するが、定期借地や自己利用目的での取引も多いため、収益価格は低く求められた。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層のロードサイド店舗や事務所等が散見される路線商業地域であり、自己使用の取引が中心である。一部借地権付建物の収益物件も見られるものの、建物賃貸市場の成熟度は総じて低く、適正賃料水準や適正利回りの把握が困難であり、収益価格の説得力は低いと言わざるを得ない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	紀伊御坊駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	219.9 坪 (727 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御坊市和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	180 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	34 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測される。地価は地域経済の低迷等から弱含みで推移するものと思料する。 (2)ロードサイド店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,609 円 1平米 6万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市役所は現在地での建替えが進んでいるものの、津波災害の危険性と少子高齢化により、不動産需要は弱い地域が多い。 (2)新型コロナウィルス感染症によるショック状況は緩和されつつあるが、都市部への人口集中が続いており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)市内中心部の幹線道路沿いの商業地域であるが、地域経済の低迷等から、需要は弱含みである。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域で一定の商業集積は見られるが、地域経済状況の衰退もあり、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,164 円／平米 8万3,192 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,492 円／平米 11万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,483 円／平米 20万3,263 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,020 円／平米 8万6,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,322 円／平米 12万81 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,740 円／平米 19万7,500 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６８０８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,197 円／平米 7万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	6万130 円／平米 19万8,790 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,635 円／平米 20万7,071 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	御坊市
地域	和歌山県御坊市薗字宮ノ前３１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,195 円／平米 7万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,906 円／平米 12万5,317 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,670 円／平米 22万7,023 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情