路線価 (2023) 和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝568-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 伊都郡九度山町和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番３外
価格時点	2023 年
駅名	九度山駅 から 110m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	483万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	485万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は九度山町及び周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ九度山町内の個人事業者である。ＪＲ九度山駅前の商業地域であるが、過疎化の影響等もあり、需要は弱い。取引は件数が少なく個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は概ね九度山町及び周辺市町の圏域。典型的な需要者は九度山町を中心とした同一需給圏に地縁性をもつ、個人事業者が多いものと考えられる。駅前の商業地であるが、過疎化による地域の衰退があり、需要は弱い。総額や規模にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯を見いだせない状態である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的での取引が殆んどで賃貸市場が成立していない。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 新規の店舗の賃貸需要は見込まれず賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。最有効使用は低層店舗住宅併用地としての利用であり、典型的な市場参加者は市場での取引価格を重視して行動すると判断されるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	九度山駅北方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	9 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ駅付近の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊都郡九度山町和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	30 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの駅前商業地域であり、衰退傾向にあり、今後もその状況を維持するものと思料される。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来からの駅前商業地域であるが、衰退傾向で、今後もその状況は変わらないものと予測する。商業地需要は減退しており、地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は限定的ながらも、景況感の停滞の影響等もあり、郡部の商業地価格は横這いないし下落傾向にある。 (2)過疎化・少子高齢化の影響により宅地・商業地ともに需要は弱含み傾向である。
地域要因
(1)ＪＲ九度山駅前の商業地域であるが、橋本市等の沿道型大型商業施設等への顧客流出傾向が続いており、需要は弱い。 (2)駅に近い商業地であるが、隣接市への顧客流出や過疎化により衰退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０６０４２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,410 円／平米 6万4,169 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,235 円／平米 6万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,313 円／平米 8万6,991 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	農住共生地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０９７８０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	橋本市
地域	和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,993 円／平米 1万6,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,747 円／平米 7万5,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,860 円／平米 8万2,187 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６０４２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	紀の川市
地域	和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万194 円／平米 3万3,701 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,427 円／平米 6万920 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,407 円／平米 8万690 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	農住共生地区
特別な事情