路線価 (2023) 和歌山県日高郡由良町大字里字野手845-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	和歌山県 日高郡由良町和歌山県日高郡由良町大字里字野手８４５番４
価格時点	2023 年
駅名	紀伊由良駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	466万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	461万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は由良町を中心に隣接町の住宅地域。需要者の中心は由良町内の居住者である。一般住宅、古いアパート、農地等が混在する既成住宅地域に存し、津波災害への懸念や少子高齢化等により需要は弱い。土地は４００万円台半ば、新築の戸建住宅はほとんどないが２，０００万円程度が需要の中心となるものと推定する。 (2) 同一需給圏は、由良町及びその周辺市町に形成されるが、同町の居住者が需要の大半を占めると考えられ、外部からの転入者は限定的である。特に津波災害リスクの観点から、需要は弱含んでいる。２６５㎡程度の土地であれば、土地価格５００万円弱程度、新築の戸建住宅で２，０００万円弱程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域にはかなり古いアパートが、周辺地域では大規模画地にサブリースによる共同住宅が見られるが、人口減少、津波災害リスク及び標準地の規模を考慮すると、経済合理性のある賃貸住宅の建築は現実的でなく、新たな賃貸住宅の需要は極めて乏しいと思料されるため、収益価格は算定できなかった。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅が多い住宅地域で、自己使用目的が取引の中心である。また、地域性や市場性、標準地の規模等から共同住宅等の収益用不動産を想定することは非経済的であり、収益価格は試算しなかった。従って、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	紀伊由良駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、古いアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高郡由良町和歌山県日高郡由良町大字里字野手８４５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	22 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、古いアパート等が混在する住宅地域。地域要因に特別な変動はないため、当面は同様の住環境を維持するものと予測される。津波災害への懸念や人口減少等により、地価は下落傾向が続くものと思料される。 (2)当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られない。津波災害リスクや、地域経済の衰退や人口減少の影響等を受け、地価水準は下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内中心部が津波災害の危険性が高いため、人口減少や景気低迷と相まって、不動産需要は弱い。 (2)新型コロナウィルス感染症によるショック状況は緩和されつつあるが、都市部への人口集中が続いており、地域経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)既成住宅地域に存し、人口減少や津波災害への懸念から、地価は下落している。 (2)津波災害リスクへの懸念や地域経済の低迷により、土地の新規需要は限定的で、地価は弱含み傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０８５４９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡由良町
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字野手８４５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,422 円／平米 5万7,597 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,564 円／平米 5万8,067 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,390 円／平米 5万7,491 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡由良町
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字野手８４５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,736 円／平米 5万5,329 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,996 円／平米 6万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,444 円／平米 5万7,670 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０６８０８公０５再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	和歌山県
市区町村	日高郡由良町
地域	和歌山県日高郡由良町大字里字野手８４５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,575 円／平米 7万7,939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,828 円／平米 7万5,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,347 円／平米 5万7,349 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情