路線価 (2023) 鳥取県米子市河崎字河崎団地1739-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
価格時点	2023 年
駅名	米子駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	681万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	677万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円／坪 1平米 2万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は米子市北西方の市街化区域に近い市街化調整区域内の一般住宅地域を主とする住宅地域の範囲。需要者の中心は若年層の１次取得者で圏域の内外の及ぶ。米子市の北西方に位置する旗ヶ崎～安倍に続く外縁の圏域であり、比較的人気の高いエリアである。市街化調整区域内の開発基準の緩和や相対的な価格の値頃感も手伝って取引事例も多い。需要の価格帯は、土地は７００万円前後、新築戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は、米子市の北西方郊外に位置する一般住宅地域が存する圏域。需要が堅調であり、所々で小規模若しくは中規模な開発が行われている。需要者の中心は同圏域居住者ではあるが、土地単価の低廉さに惹かれて、市街地からも流入しているケースが散見される。土地は２５０㎡程度で７００万程度、新築の戸建住宅で２，８００万程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例により試算された価格である。各事例の規範性、各試算過程について検討が加えられた価格であり、近隣地域の地価水準を的確に指摘していると認識する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外に計画的に開発された大規模な住宅地域である。地域内は戸建住宅が中心であることから、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格は、類似した地域において実際に行われた取引を採用して試算した結果であり、実証性が高い。従って、対象地域の市場動向を勘案した比準価格をそのまま採用し、上記価額をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	米子駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内の良質な住宅団地。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市街地中心部からはやや離れているものの、居住環境の良好な住宅団地として的経済的位置を占める。今後とも現状有姿を基調に推移すると思料され、地価は横ばい基調～やや強含み傾向と考察する。 (2)郊外住宅地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好であり人気のある地域と無い地域の二極化が見られるようになってきた。
地域要因
(1)地域要因の変化は見られない。因みに「河崎」では令和４年１０月３１日現在対前年同月比で５９人減、４世帯減。 (2)周辺住宅地に比して割安感があり、需要は概ね維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,804 円／平米 9万5,226 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,070 円／平米 9万2,799 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231051 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,736 円／平米 13万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	4万211 円／平米 13万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,807 円／平米 8万8,624 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231051 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万829 円／平米 13万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	4万911 円／平米 13万5,252 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,274 円／平米 9万168 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231051 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,806 円／平米 6万2,173 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,446 円／平米 6万4,288 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,102 円／平米 8万6,293 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231071 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市河崎字河崎団地１７３９番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,643 円／平米 9万4,694 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,643 円／平米 9万4,694 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,410 円／平米 9万617 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情