路線価 (2023) 鳥取県米子市東福原5-588-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 米子市鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
価格時点	2023 年
駅名	米子駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,640万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,937 円／坪 1平米 5万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧米子市内における幹線道路沿いの路線商業地域が存する圏域。需要者の中心は小売業・飲食業等の法人・個人事業者であるが、新型コロナウイルス感染症のマイナス面を引きずっており、店舗の開業・閉鎖のサイクルが短い店舗も見かけ始めた。但し、店舗展開の方が低調であり、需要は弱含みである。土地建物一体の取引が殆どであるが、敷地規模がまちまちであるため、中心価格帯を見いだすのは困難である。 (2) 同一需給圏を市域北部の幹線道路沿線を中心とする地域と判定した。需要者は小売・飲食業に携わる地元事業者が中心であるが、フランチャイズ店も多く見られる。モータリゼーションの進展により商業の中心は郊外部へと移行しつつあり、需要も堅調に推移していた。しかし、新型コロナウイルスの感染拡大は当地域にも大きな影響を及ぼしており、需給は不安定な状況が続いている。土地の利用形態としては事業用借地が中心であり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市街地の路線商業地域であり、取引事例が少ないため、ある程度範囲を広げて収集するように努め、４事例を採用して試算を行った。また、収益価格は、賃貸物件は貸店舗を中心としているものの、賃貸事例が少ない上での試算であり、信頼性においてやや劣るものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市内の幹線道路沿いにおいて成約した取引事例を根拠として試算しており、需要者の意思決定の内容が価格に反映されている点において重視すべき価格である。一方、新型コロナウイルス感染症の影響により賃貸市場は不安定となっており、賃料水準の予測は難しい状況にあることから収益価格の精度は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	米子駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	156.4 坪 (517 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所の多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米子市鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	660 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型路線商業地域として熟成してきたが、現在は新型コロナウイルス感染症からの回復が鈍く地価水準はやや下落しており、当面の間は同様の傾向が続くものと予測される。 (2)新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、特に飲食店を中心に需要が大幅に減少している。当面は同様の傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は低迷しているものの、商業集積が進んでいる地域においては需要が期待できる。 (2)新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧されるなか、今後の需要の大幅な減退もあり得る。
地域要因
(1)郊外のロードサイド商業地域であり人気は根強いものがあるものの、新型コロナ禍の巣ごもりが習慣化しつつあり、回復が遅れている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、特に飲食店の売上げは減少傾向にある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231093 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万134 円／平米 13万2,683 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,566 円／平米 15万641 円／坪
標準価格 平米 坪	5万629 円／平米 16万7,379 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,891 円／平米 8万2,290 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,334 円／平米 13万9,956 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,805 円／平米 16万4,655 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,884 円／平米 14万1,775 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,972 円／平米 14万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,157 円／平米 16万9,125 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	米子市
地域	鳥取県米子市東福原５丁目５８８番１６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,074 円／平米 14万2,403 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,816 円／平米 14万1,550 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,773 円／平米 17万1,162 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情