路線価 (2023) 鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山691-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 八頭郡八頭町鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
価格時点	2023 年
駅名	因幡船岡駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	446万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	448万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円／坪 1平米 1万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を、八頭町内に既成住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は八頭町内に地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの需要は殆どない。八頭町にあっては、町中心部の周辺に新規分譲地等が多く、需要も比較的旺盛であるが、競争力に劣る旧船岡町地域では需要は弱く、弱含みの傾向が継続している。類似不動産の取引自体が少なく、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 　同一需給圏は、八頭町内及び鳥取市河原町の住宅地域と判定した。典型的な需要者は、当該圏域に地縁性を有する個人に概ね限定され、他圏域からの転入は少ないと思料する。古くに開発された住宅団地である。郡家地区では新規分譲地開発が活発であるものの、今のところ船岡地区への波及は感じられない。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく把握は難しいが、４００～５００万円程度が中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は八頭町の中でも旧船岡町の住宅団地に存し、主たる需要者は、周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、周辺では賃貸市場が未成熟で、収益価格の試算は断念した。また、既成宅地であり積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められる価格と思料する。収益還元法は、自用での土地利用が多く、賃貸市場が未成熟で適切な収益価格の査定が困難なため適用しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	因幡船岡駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八頭郡八頭町鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	小規模な住宅団地
街路	基準方位：北　６ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧船岡町中心部に近い小規模な住宅団地であり、特段の変動要因はなく、旧船岡町の緩やかな衰退傾向と同様に推移するものと予測される。 (2)　船岡地区郊外の小規模住宅団地である。地域要因に大きな変化はなく、引き続き需要は弱含みで推移している。今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町村部において、合併による中心的機能の低下等による衰退傾向が多くみられ、地価の下落に歯止めがかかっていない。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいでいるが、紛争による資源価格高騰の影響、金利変動による金融市場の反応に注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231083 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	八頭郡八頭町
地域	鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,319 円／平米 4万7,339 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,866 円／平米 5万2,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,740 円／平米 5万2,036 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231083 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	八頭郡八頭町
地域	鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,864 円／平米 4万2,528 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,331 円／平米 5万684 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,045 円／平米 4万9,739 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231083 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	八頭郡八頭町
地域	鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
推定価格 平米 坪	2万878 円／平米 6万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,892 円／平米 5万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231083 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	八頭郡八頭町
地域	鳥取県八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,792 円／平米 4万2,290 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,056 円／平米 5万6,387 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情