路線価 (2023) 鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田1024外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
価格時点	2023 年
駅名	松崎駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	359万 円 (698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,026 円 1平米 5,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	359万 円 (698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,026 円／坪 1平米 5,150 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広く、旧東郷町の「舎人」地区を始めとした湯梨浜町内の農家集落等であり、中心部からやや距離のある農家集落が大半を占める。近隣地域内は街路狭隘な農家集落であるが、保育園や地区会館等の拠点機能があり、目立った人口・世帯数の減少傾向は認められない。他所からの転入は少なく、居住者の集落外縁への建替や隣地買収等の個人需要が見込める程度で、弱含みである。画地規模は大きいが、土地の単価が低く、総額３５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は町内の農家集落であるが、特に旧東郷町内の農家集落が中心となる。需要者は圏域内に居住もしくは地縁性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は期待できない。利便施設から離れていることや既成住宅地域に対する需要者の選好性の低下が阻害要因となり、需要は依然として低迷している。取引は極めて少なく、取引があっても規模や価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。採用した事例はいずれも地域的類似性を有する旧東郷町内の山寄りの農家集落等であり、近隣地域の特性を十分比較考量して求めており、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、町中心部から遠いが大規模拠点集落であること、居住者の異動状況、県道等周辺道路整備の進捗等の地域要因の変動状況を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) アパート等の賃貸物件は皆無に等しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。比準価格は町内の農家集落内で成約した取引事例を採用しており、地域要因格差が大きいものもあるが、要因比較は地域の実情を考慮して適切に行った。需要者は取引価格水準を指標として行動するのが一般的であることから、比準価格を採用し、農家集落に対する選好度等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松崎駅北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	211.1 坪 (698 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	23 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧東郷町の北東方に位置する拠点農家集落である。
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は保育園等が立地する「舎人」地区の拠点農家集落である。周辺に宅地開発は見られず、目立った地域要因の変動もないことから、地価水準は引き続きやや下落傾向になるものと予測する。 (2)生活利便性が劣ることもあって需要は低迷している。地価水準は当面下落基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,026 円 1平米 5,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万7,026 円 1平米 5,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,026円 1平米 5,150円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万7,357円 1平米 5,250円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万7,026円 1平米 5,150円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 1万7,357円 1平米 5,250円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町中心部から遠い農家集落は、各種公共施設等の統廃合・機能縮小、生活関連施設の減少等があり、全般的に衰退傾向が認められる。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)大規模な拠点農家集落で、街路の広い集落外縁への建替等が見られるが、目立った価格形成要因の変動はないものと判断される。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、依然として農家集落に対する選好度は低く、需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231093 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,438 円／平米 8,060 円／坪
推定価格 平米 坪	3,295 円／平米 1万893 円／坪
標準価格 平米 坪	4,621 円／平米 1万5,277 円／坪
査定価格 平米 坪	4,620 円／平米 1万5,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,395 円／平米 1万1,224 円／坪
推定価格 平米 坪	3,602 円／平米 1万1,908 円／坪
標準価格 平米 坪	4,771 円／平米 1万5,773 円／坪
査定価格 平米 坪	4,770 円／平米 1万5,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,069 円／平米 2万3,370 円／坪
推定価格 平米 坪	8,623 円／平米 2万8,508 円／坪
標準価格 平米 坪	5,951 円／平米 1万9,674 円／坪
査定価格 平米 坪	5,950 円／平米 1万9,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,020 円／平米 1万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	6,364 円／平米 2万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	5,317 円／平米 1万7,578 円／坪
査定価格 平米 坪	5,320 円／平米 1万7,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情