路線価 (2023) 鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛340-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内の主要な幹線道路沿いを始め、倉吉市「河北」地区、北栄町の旧国道沿いの一部等広域な路線商業地域が圏域である。商況に差はあるが、飲食店やスーパーマーケット等の小売店舗が建ち並び、路線商業地域を形成している。地元のほか法人・個人事業者等の需要が見込まれ、土地は１４００万円前後である。定期借地権等の設定が増え、売買は少なくなっている。また、幹線道路沿いに一般住宅、共同住宅等の利用が散見されるようになっている。 (2) 同一需給圏は町内のみならず隣接する市町を含む幹線道路沿いの地域と判定した。需要者は地元事業者が中心であるが、フランチャイズ展開する県外企業も見られる。自動車通行量は多いが、核となる店舗がないことが起因して相対的な競争力は低下傾向にある。また、近年はマンション等、商業系以外の用途の建築も散見される。事業用借地権の設定による事業展開が主流となりつつあり、売買は少ないため取引の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は町内外の幹線道路沿いの商業地等を収集し、近隣地域の特性と比較考量して求めたもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、旧羽合町は活発な宅地開発による背後地の人口増加と相まって商況は安定しており、小売店舗の閉店は見受けられないこと等を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) 自己使用の店舗等が大半の地域であり、賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算しない。比準価格は町内及び隣接市内の幹線道路沿いの取引事例を採用しており、各事例の個別性を考慮して比較を行っている。需要者の属性を考慮した結果、取引価格水準を指標として購入価格を決定するものと考えられることから、比準価格を標準とし、地域要因の変動状況を考慮したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉吉駅北方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が見られる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの商業地域であり、郊外型量販店も進出してきている。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉吉市「河北」地区に郊外型小売店舗が多数進出しており、近隣地域も一帯の路線商業地域を形成し、スーパーマーケット、ドラッグストア等が多く見られる。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (2)周辺の幹線道路沿いには量販店や飲食店等の進出も見られるが、この進出が近隣地域に好影響を及ぼしているとはいい難い。今後も大きな変化はないと考えられ、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉吉市「河北」地区と一体化した路線商業地域を形成しているが、今後国道「１７９号」が延伸され、交通流の変化が商況に影響を及ぼす懸念がある。 (2)新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧されるなか、今後の需要の大幅な減退もあり得る。
地域要因
(1)スーパーマーケット等の日用品を販売する店舗が多い路線商業地域であり、空き店舗等は見られないが、住宅利用が増えてきている。 (2)近年は商業系用途以外の建物の建築が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231061 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,092 円／平米 10万6,096 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,452 円／平米 10万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,087 円／平米 8万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231061 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	倉吉市
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,708 円／平米 11万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,163 円／平米 11万6,249 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,728 円／平米 9万4,975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231061 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万536 円／平米 3万4,832 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,485 円／平米 8万7,559 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,788 円／平米 9万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,177 円／平米 6万93 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,262 円／平米 8万3,516 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,262 円／平米 8万3,516 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情