路線価 (2023) 鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷673 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	563万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	567万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円／坪 1平米 1万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、旧東伯町の比較的地価水準の高い農家住宅地域、逢束、槻下、中尾、三保、釛等の住宅地域が該当する。広域的には旧赤碕町内の比較的地価水準の高い農家住宅地域を含む。需要者は当該圏域に地縁、血縁を有する個人が中心で、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口減、高齢化等から需要の先細りが続いている。画地規模が多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、１１，０００円／㎡～１５，０００円／㎡程度と思料される。 (2) 同一需給圏を「逢束」・「八橋」等の沿岸部及びその外縁部の既成住宅地域と判定した。需要者の中心は町内に地縁性を有する個人であり、町外からの転入は少ない。スーパーマーケット等の利便施設に比較的近いが、人口減少や高齢化等が起因となり土地需要は弱い状態が続いている。土地は６００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例により試算された価格である。各事例の規範性、各試算過程について検討が加えられた価格であり、近隣地域の地価水準を的確に指摘していると思料する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地周辺ではアパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。需要の中心は自己使用の住宅建築を目的とするものである。取引価格水準を指標として行動することが通常であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、更に既成住宅地域に対する需要者の選好度や人口減少・高齢化の程度等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	125.2 坪 (414 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	30 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	海浜の県道沿いの古くからの住宅地域。
街路	基準方位北、７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅と農家住宅が混在する海浜の古くからの住宅地域。地域要因の変化は見られない。旧態依然とした状態が継続。人口減や高齢化等から需要の先細りは続いており、地価は今後とも下落基調で推移すると予測。 (2)生活利便施設への接近性が比較的良好な地域であり、将来も現状の住環境を維持したまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)地域要因の変動はない。因みに、「逢束四区」では令和４年１１月１日現在対前年同月比で人口１人減、世帯数１世帯増。 (2)住環境に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,597 円／平米 4万8,258 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,255 円／平米 4万3,821 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231011 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,548 円／平米 3万8,178 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,863 円／平米 4万5,831 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,264 円／平米 1万7,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,068 円／平米 4万3,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,068 円／平米 4万3,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,057 円／平米 2万6,636 円／坪
推定価格 平米 坪	9,738 円／平米 3万2,194 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,639 円／平米 4万5,091 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231014 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,096 円／平米 1万6,847 円／坪
推定価格 平米 坪	9,903 円／平米 3万2,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,870 円／平米 4万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情