路線価 (2023) 島根県松江市西津田3-1446-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円／坪 1平米 5万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市橋南地区の中心市街地およびその近郊部に位置し、戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者は松江市内居住者を中心として、圏域外からの転入者もある。街路条件にやや劣る地域であるものの、中心市街地に位置し利便性は良好であり、底値圏から反転上昇傾向にある。底堅い需要が見込まれる地域であり、土地は１０００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円前後の流動性が高い。 (2) 同一需給圏は、松江市橋南地区の中心市街地及びその近郊部に位置し、戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者は、松江市内居住者を中心として、近隣市から松江市に通勤する者も見込まれる。中心市街地に位置し利便性は良好であり、小学校区としても人気の高い地域にある。競合物件と比較して、対象地は街路条件面でやや競争力に劣るが、地域的に底堅い需要が見込まれる。取引中心価格帯は、新築戸建住宅で３５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見され、上昇傾向に転じた地域である。賃貸市場の成熟度は低く、収益価格は低く求められた。比準価格は地域的特性が類似した複数の事例から求めており、市場性を反映して実証的である。自用目的の土地取引を中心に地価水準が形成されている地域であるため、実証的で地域性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡及び前年度価格等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域となっている。投資目的の収益性よりも居住の快適性・利便性を重視した価格形成がなされ、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。信頼性の高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件にやや劣り競争力が相対的にやや低いものの、松江市中心市街地への接近性が良好な住宅地域であり、住宅需要は底堅く見込まれる。価格水準は反転上昇傾向にあり、概ね安定的に推移するものと予測される。 (2)街路条件にやや劣るものの、松江市中心市街地にほど近い既成住宅地域であり、住宅需要は底堅い。周辺地域の分譲地も堅調に販売されていることから、増価傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。金利・物価動向の先行き懸念はあるが、土地需要にも利便性などによる二極化が進んでいる。
地域要因
(1)街路条件にやや劣るものの、利便性が良好な住宅地域であり、底値圏から反転上昇傾向で推移している地域である。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。同一需給圏内において、街路条件以外は相対的に優位性のある住宅地域であり、底堅い需要が見込まれる。
個別的要因	(1)接面方位がやや優るものの、個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,598 円／平米 24万9 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,388 円／平米 23万6,009 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,837 円／平米 17万7,985 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,548 円／平米 22万8 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,997 円／平米 21万4,880 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,115 円／平米 18万8,822 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,462 円／平米 12万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,910 円／平米 14万8,472 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,401 円／平米 17万6,544 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,796 円／平米 21万910 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,987 円／平米 21万1,541 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,550 円／平米 18万342 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目１４４６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,653 円／平米 14万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,909 円／平米 14万5,163 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,273 円／平米 17万2,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情