路線価 (2023) 島根県松江市東朝日町字小浜220-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円／坪 1平米 6万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松江市橋南部に存する中小規模の住宅地域。需要者の中心は松江市内の居住者であるが周辺地域からの転入も見られる。当地の需給動向は安定的に推移してきたが、コロナ禍による心理的な影響も危惧される。当地域では取引価格は横ばいから上昇局面に転じている。利便性の高い住宅地需要の高まりで、土地価格の高い取引事例も見られる。土地は１７０㎡で１，１００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は松江市中心市街地、特に橋南地区の住宅地域及び商住混在地域と判断した。需要者は松江市内に居住又は従事する個人を中心に見込まれる。中心市街地に位置し、日常生活の利便性にも高く、競合物件と比較して、街路条件がやや劣るものの、市場性としては優位にある。土地は１０００万から１５００万円、新築の戸建住宅では３５００万から４５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域要因の類似性が認められる４事例を採用。松江駅が近い優良な一般住宅等が連担する地域である。住宅需要が地価上昇傾向を反映した地域でもある。利便性が高くアパート等も混在し収益物件も散見されるが、実証的な比準価格に比し、賃料や建物の建築費、還元利回り等の想定が多い。自用目的での取引が支配的であり規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額との関係や前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域は低層戸建住宅を中心にアパート等も混在する地域となっている。共同住宅等も見られるが、賃貸市場の成熟度は低く、投資目的の収益性よりも居住の快適性を重視した自用目的による価格形成がなされており、収益価格は低位に試算された。信頼性の高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
標準地の範囲
東	140 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松江市中心部に位置、松江駅に近く利便性の高い住宅地域で、相対的稀少性が高く安定的に推移。地価動向は堅調で、コロナ禍後を睨んだ地価は安定化傾向。周辺地域の開発予定もあり今後も同様の動きと予測される。 (2)松江市街地中心部の既成住宅地域。近隣に大型商業施設があり、生活利便性は高く、住宅需要は堅調に推移。先行きについては為替や物価動向に注意を要するが、当面は増価傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 21万7,204円 1平米 6万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全国的な景気回復基調の中、コロナ禍による影響は顕在化していない。松江市でも経済統計では企業の景況感が改善されるなどの兆しが認められる。 (2)松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。金利・物価動向の先行き懸念はあるが、土地需要にも利便性などによる二極化が進んでいる。
地域要因
(1)利便性の高い市街地の中心部にあり、宅地需要が堅調である。 (2)街路条件にやや劣るが、地価水準の値頃感から選好性が高まり、住宅需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)北側道路で居住の快適性は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,757 円／平米 18万1,027 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,757 円／平米 18万1,027 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,651 円／平米 20万7,124 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,436 円／平米 21万9,637 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,632 円／平米 22万6,897 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,966 円／平米 25万7,756 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,902 円／平米 26万850 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,850 円／平米 22万7,618 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東朝日町字小浜２２０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,473 円／平米 21万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,170 円／平米 21万5,452 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,762 円／平米 21万7,409 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情