路線価 (2023) 島根県松江市浜乃木1-212-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
価格時点	2023 年
駅名	乃木駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	845万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	845万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松江市の市街地外延部、浜乃木及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は戸建住宅地を目途とする１次取得者層であるが、同一需給圏外や市街地からの転出に伴う需要も見られる。新しい住宅団地や新規分譲地との競合はあるが、地価は底値水準にあって市場動向も安定している。土地は１９０㎡程度で８５０万円前後、新築の戸建住宅は２，９００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、市内橋南地区に所在する住宅地域であり、需要者の中心は同圏内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。浜乃木・上乃木地区を中心に増加傾向にある小規模分譲住宅地等による供給が継続しており、比較的高値で取引きされる中古住宅地が見られるなど、既成住宅地への需要は回復している。土地は規模１９０㎡・総額８６０万円前後、分譲住宅団地内の新築物件は３０００～３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅等が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は市場実態を反映し、妥当な地価水準を示して規範性が高い。前面道路が４ｍ未満で共同住宅建設の想定が困難であるため、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、さらに松江市全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 道路事情の劣る既成住宅地域である。当該地域は道路の幅員が狭く、共同住宅の建築が困難であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、周辺類似地域の取引事例に適切な補修正を行って試算しており、市場性を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	乃木駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
標準地の範囲
東	20 m
西	200 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	14 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外延部に位置する既成住宅地域。街路条件には劣るが、比較的好調な周辺分譲地取引の影響を受けて市場動向は安定しており、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)道路事情の劣る既成住宅地域である。人気の浜乃木地区に所在し、中古住宅の高値取引や周辺の小規模分譲住宅地の価格の影響を受けて、今後の地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、生産活動や個人消費は緩やかな持ち直しの動きがみられるが、現在のところ不動産市場に影響を与えているほどの状況にはない。 (2)県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数は横這い傾向、新設住宅着工戸数は不安定な状況にある。
地域要因
(1)今後とも現状の住環境を維持するものと見込まれ、周辺分譲地取引の堅調な地価水準の影響を受けて、市場動向は安定している。 (2)道路事情の劣る既成住宅地域であるが、人気の浜乃木地区に所在し、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)南西側道路で居住の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,717 円／平米 10万4,856 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,228 円／平米 14万6,218 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,228 円／平米 14万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,343 円／平米 12万150 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,003 円／平米 14万8,780 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,121 円／平米 14万5,864 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,895 円／平米 13万8,505 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,488 円／平米 14万465 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,686 円／平米 15万1,038 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木１丁目２１２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,442 円／平米 16万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,739 円／平米 16万4,437 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,770 円／平米 14万8,010 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情