土地路線価格
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路線価 (2023) 島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765-4 坪・平米

2023
路 線 価
島根県 松江市
島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4 (松江)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 揖屋駅 から 2400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 島根県 松江市島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
価格時点 2023
駅名 揖屋駅 から 2400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
618万
(263 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
618万
(263 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万7,691 円/坪
1平米 2万3,500 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、東出雲町のやや郊外における住宅団地や周辺住宅地域の範囲である。需要者は東出雲町内に地縁性を有する第1次取得者層が中心であるが、同一需給圏域外からの転入者もある。中心部や商業施設への接近性はやや劣る地域である。割安感から需要は堅調であるものの、新型コロナの影響もあり、地価は底値圏で安定的動向が継続している。土地は260㎡規模で600万円前後、新築の戸建住宅は2500万円程度の物件が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は概ね東出雲町東部郊外の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一般所得者層であり、圏外からの転入は少ない。周辺の新興住宅地域との競合があるものの、住環境は比較的良好で、地価水準も低位であることから価格競争力があり、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。土地は、250㎡程度で600万円程度、新築の戸建物件で2600万円程度が取引の中心。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  適切な賃貸事例が存しない地域で、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求められなかった。根本的に収益性となじまない郊外の利便性に劣る住宅地域で、収益不動産投資は稀で戸建住宅利用の自用目的取引が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、代表標準地等との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、民間の賃貸住宅は少なく、賃貸需要はなく、最有効使用を戸建住宅地と判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 揖屋駅北東方
距離 2400 m
土地の状態
土地面積 79.6 坪 (263 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 松江市島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
標準地の範囲
50 m
西 50 m
50 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 20 m
面積 260 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 町東部の郊外に位置する既存の住宅地域
街路 基準方位 北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松江市中心部への接近性にやや劣るが、総額的には市場流動性が高い。近傍では住宅団地開発も行われるなど宅地需要は回復傾向にあったが、新型コロナの影響もあり底値圏で安定化傾向と予測される。

(2)郊外に位置する住宅団地であり、周辺の新興住宅地域との競合があるものの、小学校に近く、総額的にも値頃感もあることから、需要は底堅く、当面、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 0
1平米 0
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 0
1平米 0
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)世界経済の不透明感や新型コロナの影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が拮抗している。

(2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。

地域要因
(1)地域変動要因がなく競合する宅地供給が多いので、安定的動向が続いている地域。

(2)郊外に位置する住宅団地で、小学校に近く住環境も比較的良好で、地価水準は安定的に推移している。

個別的要因 (1)接面方位が優るものの、個別的要因に変動は認められない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 松江231S
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 島根県
市区町村 松江市
地域 島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万1,077 円/平米
6万9,681 円/坪
推定価格 平米
2万1,140 円/平米
6万9,889 円/坪
標準価格 平米
2万2,394 円/平米
7万4,035 円/坪
査定価格 平米
2万2,800 円/平米
7万5,377 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 松江231S
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 島根県
市区町村 松江市
地域 島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万5,966 円/平米
8万5,844 円/坪
推定価格 平米
2万5,457 円/平米
8万4,161 円/坪
標準価格 平米
2万3,291 円/平米
7万7,000 円/坪
査定価格 平米
2万3,800 円/平米
7万8,683 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 松江221G
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 島根県
市区町村 松江市
地域 島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万9,112 円/平米
9万6,244 円/坪
推定価格 平米
2万8,824 円/平米
9万5,292 円/坪
標準価格 平米
2万3,453 円/平米
7万7,536 円/坪
査定価格 平米
2万3,900 円/平米
7万9,013 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 松江231S
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 島根県
市区町村 松江市
地域 島根県松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀765番4
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
3万1,389 円/平米
10万3,772 円/坪
推定価格 平米
3万1,265 円/平米
10万3,362 円/坪
標準価格 平米
2万4,293 円/平米
8万313 円/坪
査定価格 平米
2万4,800 円/平米
8万1,989 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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