路線価 (2023) 島根県松江市東長江町456 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市東長江町４５６番
価格時点	2023 年
駅名	長江駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	565万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	565万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郊外部の西長江町や古志地区など市街地西寄りの調区内の住宅地域を中心とし、郊外部の調区内の既成住宅地域に及ぶ圏域である。需要の中心は地縁性をもつ居住者や農家分家等に限定的である。既成住宅地の供給増加の影響や宅地需要減退の影響を受け、地価水準は下落傾向で推移している。調区内住宅地に存し法的規制は強く５００㎡程度の土地で５６０万円程度、新築戸建物件の取引はほとんどない。 (2) 同一需給圏は概ね松江市郊外の市街化調整区域内及び周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一般所得者層であり、圏外からの転入は少ない。周辺の新興住宅地域との競合などにより、住宅地需要は弱いものの、地価水準も低位で需要の減退は顕著ではなく、地価は微減傾向で推移している。土地は５００㎡程度で５６０万円程度、新築戸建物件の取引はほとんどない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の住宅地域で、需要は自用目的が中心である。調区内に自己所有の建物で構成されている地域で賃貸市場が成立していないため収益価格は求め得なかった。比準価格は代替関係の強い取引事例から求めたもので、市場実態を反映した適正な価格水準を示して規範性が高い。地域的特性を基に前年価格との価格的検討を加え、単価と総額との関連性に留意した結果、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 郊外の農家住宅地域であり、自己使用の農家住宅が中心で、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸需要はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長江駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和区域Ｄ
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市東長江町４５６番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が点在する地域で地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。需要低下が続いているため地価は下落基調が続くものと予測する。 (2)周辺に農地が広がる宅地開発の進んでいない農家住宅地域であり、需要は減退し、当面、地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市において調区内の宅地需要は低位で大きな変化はない。一部の例外を除いて地価は横ばいか下落傾向となっている。 (2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)農家集落地域であることもあって変動はない。 (2)流動性の低い農家住宅地域であるが、需要は減退し、地価水準は微減傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東長江町４５６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,704 円／平米 2万8,775 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,065 円／平米 5万3,111 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,830 円／平米 3万9,110 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東長江町４５６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,798 円／平米 3万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,568 円／平米 4万4,856 円／坪
標準価格 平米 坪	1万477 円／平米 3万4,637 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ｃ区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東長江町４５６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,958 円／平米 3万9,533 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,678 円／平米 4万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,446 円／平米 3万7,840 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ｃ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東長江町４５６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,573 円／平米 2万5,036 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,810 円／平米 4万8,962 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,616 円／平米 3万8,402 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ｃ区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２１７Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東長江町４５６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,609 円／平米 4万8,297 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,421 円／平米 5万982 円／坪
標準価格 平米 坪	1万476 円／平米 3万4,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	16.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情