路線価 (2023) 島根県松江市朝日町字伊勢宮476-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	8,720万 円 (516 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (516 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、朝日町・御手船場町等の駅周辺商業地を中心とした既成商業地域の範囲。需要者層は県内事業者のみならず、中国地方（主に広島）の不動産事業者等の県外資本を含む。コロナ禍３年目を経て、社会経済活動は活発化する中、駅周辺では観光客数が増え、ホテルが開業する等、明るい兆しも見られる。遅れてオフィス需要の改善が見られるようになれば、今後は不動産投資も改善していくものと期待される。 (2) 同一需給圏は概ね松江市中心部周辺の商業地域である。需要者の中心は事務所ビル、ホテル、飲食店等の建築を目的とする島根県外を含む法人等である。昨年近隣にオープンしたホテルの宿泊客も多く、コロナ禍も収束を見据え観光客が回復傾向にある等、明るい兆しもみえてきており、松江駅前の不動産需要も増加していくものと思われる。地価に割安感もあり、横ばい傾向から上昇に転じた。土地は５００㎡で８，５００万円程度。新築案件の取引はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内中心部の商業地事例から求めたもので信頼性が高いものと認められる。収益価格は賃料水準が低いことから低位に試算され、想定的要素が強いことからも、比準価格と比較して価格説明力に劣る面は否めない。よって、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、前年価格を基準として、新型コロナの影響・不動産投資の不透明性・県下の経済動向等を総合的に勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は松江市中心部周辺の商業地に存する事例から求められており、その精度は高い。収益価格は賃料水準が土地価格に見合わない低水準なため価格が低く参考に留める。自己所有のホテルや事務所ビルが中心となる地域で、自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	156.1 坪 (516 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼医院
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	31.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	36 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ松江駅前の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
街路	３１．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前一等地で稀少性が高く、ホテル需要は一巡したが店舗事務所地の潜在需要は底堅い。コロナ後の経済活動は活発化しているが、オフィス需要の盛り上がりは未だ見られない。不動産投資家は引き続き慎重姿勢である。 (2)松江駅至近の商業地域である。事務所ビル、ホテル、飲食店等が建ち並ぶ松江を代表とする商業地として需要は多く、コロナ禍の収束も見据え、地価は上昇していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。 (2)新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢等により、見通しが立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)観光客数も改善傾向で駅周辺ホテルの稼働率は回復しているが、オフィス需要の回復は未だ見られない。 (2)各種支援策により飲食店やホテルの売上は回復傾向にある。繁華性も戻りつつあり、不動産需要もそれに伴っており、地価も上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万27 円／平米 29万7,629 円／坪
推定価格 平米 坪	9万27 円／平米 29万7,629 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,275 円／平米 55万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万212 円／平米 46万3,541 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,463 円／平米 45万4,453 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,823 円／平米 62万4,249 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,972 円／平米 28万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,323 円／平米 35万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,691 円／平米 52万4,632 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,699 円／平米 31万9,687 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,677 円／平米 57万870 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市朝日町字伊勢宮４７６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,378 円／平米 31万5,320 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,713 円／平米 31万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,490 円／平米 55万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情