路線価 (2023) 島根県松江市東本町1-33-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市東本町１丁目３３番１
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	859万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,961 円 1平米 8万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	859万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,961 円／坪 1平米 8万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松江市の中心既成商業地域を中心に、周辺混在地域も含む範囲である。需要者は地縁性を有する中小事業者及び個人である。コロナ禍の影響を受けて売上げは低調である。事業清算等による宅地供給があるのに対し、需要は依然低迷している。売り物件の市場滞留期間は長期であるものの、底値水準で土地利用が改善の期待もある。土地の取引単価は７０～１００千円／㎡程度が取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は松江市中心市街地に位置し、店舗を中心とする既成商業地域及びその近隣周辺地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ地元中小事業者及び個人事業者と考えられる。背後地には品等に優れる住宅地域や官公庁に近いが、競合飲食店街との相対的地位は低下しつつある。一方、地価水準は底値圏にあり、一定の需要は見込まれる。土地の取引水準としては、７０～１００千円／㎡程度が中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は飲食店が多い既成商業地域で、賃貸不動産が介在しているものの、利回り重視の投資収益不動産や事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。賃貸需要も弱く収益性と馴染まず、自用目的の取引が多い地域である。比準価格は商業地需要の停滞傾向も反映して実証的な価格が求められた。したがって、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格は参考とし、代表標準地等との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は飲食店を中心とする商業地域で、賃貸不動産も存在するが、飲食店建物への投資市場は限定的である。賃貸市場の成熟程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は信頼性の高い取引事例を適切に比準し求められており、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市東本町１丁目３３番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	18 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店が多い繁華街で、景気低迷から競合する飲食街や駅前周辺へ顧客が流出し、空室率も上昇傾向である。コロナ禍の影響で売上げが低迷して弱含みであるものの、底値水準にあるため調整段階の動向と見込まれる。 (2)中心市街地に位置する飲食店を中心とする商業地域。松江駅周辺の飲食街との競合や、長期化するコロナ禍の影響もあり需要は低迷。一方で、底値圏の価格水準から値頃感による下落一服の調整過程にあるものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,961 円 1平米 8万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,961 円 1平米 8万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 28万7,291円 1平米 8万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 28万7,291円 1平米 8万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)金利・物価動向の先行き不透明感はあるが、土地需要にも選別が進み、二極化の傾向にある。
地域要因
(1)売上収益低迷や空室率の反映から需要低迷が継続し、コロナ禍の影響もあって弱含みながら底値で調整段階にある地域である。 (2)顧客流出や長期化するコロナ禍の影響から売上収益は低迷しているが、底値圏にあることから、下落一服の調整段階にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東本町１丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,439 円／平米 20万9,729 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,434 円／平米 25万9,303 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,956 円／平米 28万7,477 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東本町１丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,506 円／平米 31万9,049 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,794 円／平米 30万6,777 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東本町１丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,721 円／平米 17万7,602 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,186 円／平米 28万1,625 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,669 円／平米 29万6,446 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東本町１丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,273 円／平米 12万3,225 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,546 円／平米 24万6,449 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,375 円／平米 23万9,272 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東本町１丁目３３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,137 円／平米 21万2,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万836 円／平米 23万4,184 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,632 円／平米 27万6,487 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情