路線価 (2023) 島根県松江市大正町字伊勢宮449-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,149 円 1平米 7万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,240万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,141 円／坪 1平米 8万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部に所在する既成商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は地元の中小企業法人である。中心市街地の大橋川沿岸において公共事業による商業地取引が続いているほか、立地に恵まれた松江駅一帯ではビジネスホテルや飲食店舗等の特定用途への需要は見られるものの、駅南地区の既成商業地の需要は全般的に停滞傾向が続いている。土地は規模４２０㎡で総額３３００万円程度が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は、松江市中心部の既成商業地域のほか幹線道路沿いの地域なども含む。主な需要者は、地元の中小事業者である。松江駅周辺では新型コロナ感染症が拡大して特に夜間の客足が途絶えた令和２年は新規投資を控える動きが強まっていたが、経済活動正常化への期待から足もとでの商業地取引は件数・価格ともに改善している。更地総額としては３，０００万円以上が需要の中心であるが、松江駅から徒歩圏内の物件は希少性による買い進みも見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商住混在の既成商業地域であり、商業事業者向け賃貸市場の熟成の程度が低いため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、類似地域内の信頼性又は規範性の高い取引事例に適切な補修正を行って試算しており、不動産市場の実態を反映した説得力の高い価格が得られた。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、さらに前年公示価格からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、取引時期が新しく、周辺利用状況などの環境条件が類似した取引事例を選択することが出来たため、現下の不動産取引の実態と地域的特性が反映されている。収益価格は、中層の店舗兼事務所の建築を想定して求めたが、松江市内での更地取引は従来からの相場観が重視され、投資利回りなどの収益性が考慮される例は依然として少ない。したがって比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松江駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	122.2 坪 (404 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	30 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商住が混在する既成商業地域である。商業機能の低下が認められ、地価水準は底値圏域にあることから、当分の間、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)新型コロナ感染症の拡大以降は不動産投資を手控える動きが強まっていたが、行動制限が緩和されて経済活動正常化の期待が高まった昨年からは商業地取引が活発化しているため、地価も上昇傾向と見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,149 円 1平米 7万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万5,141 円 1平米 8万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万5,141円 1平米 8万200円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 26万4,149円 1平米 7万9,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価の上昇等により、不動産の投資活動は停滞気味である。 (2)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。
地域要因
(1)駅南地区の既成商業地の需要は停滞している。 (2)新型コロナ感染症拡大後は空店舗が目立っていた松江駅周辺であるが、昨年からは新規出店も見られるなど繁華性が回復している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,637 円／平米 35万9,154 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,637 円／平米 35万9,154 円／坪
標準価格 平米 坪	9万380 円／平米 29万8,796 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,643 円／平米 26万3,300 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,643 円／平米 26万3,300 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,191 円／平米 27万1,723 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,077 円／平米 31万4,325 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,077 円／平米 31万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,247 円／平米 27万1,909 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大正町字伊勢宮４４９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,598 円／平米 28万6,293 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,076 円／平米 27万7,955 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,269 円／平米 24万8,839 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情