路線価 (2023) 島根県松江市西津田3-541-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市西津田３丁目５４１番１
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	9,270万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万185 円 1平米 9万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	9,290万 円 (1021 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円／坪 1平米 9万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は地元でフランチャイズ展開する中小事業者であるが、県外企業の参加も多い地域である。松江市中心部に近い路線商業地域で希少性が高く、宅地需要は根強いため、昨年来からの地価動向はコロナ禍後の経済活動正常化とともに反転回復しているものと見られる。土地は１０，０００万円前後の物件が需要の中心であるが、近隣地域周辺では供給が限られているため売買件数としては少ない。 (2) 同一需給圏は概ね松江市中心市街地の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域の範囲であり、需要者層は県内事業者のみならず、県外資本の事業者も想定される。幹線国道沿線で交通量が多く、場所的な稀少性から店舗・事務所用地としての根強い需要がある。土地１０００㎡程度（総額９０００万円～１億円程度）が取引の中心的価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、路線商業地での取引は自用物件の売買が中心であり、投資利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は幹線道路沿い地域を中心とした最新の取引事例から求められているため、現下の不動産取引の実態が反映されている。したがって収益価格は参考に留めて、比準価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 幹線国道沿いの路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は地域性の類似する事例を中心に求めたもので、市場性を反映した適正な価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺標準地等価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	308.8 坪 (1021 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の営業所、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市西津田３丁目５４１番１
標準地の範囲
東	250 m
西	300 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層事務所の敷地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記事項なし
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所が多い地域であったが、飲食店や小売店の出店が進んで商業施設の種類が多様化している。周辺地域も含めて宅地利用度が高まっているため、地価は反転回復の後に安定的微増傾向で推移するものと予測される。 (2)自動車関連業種が多い市内随一の交通量を誇る幹線国道沿い路線商業地域であり、コロナ禍でも繁華性は衰えていない。住宅地価格が上昇する中、これに牽引される形で底値感から上昇傾向に転じていくものと期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万185 円 1平米 9万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。
地域要因
(1)周辺地域では店舗の建て替えやドラッグストアの新規出店も見られるなど、環境条件の向上が続いている。 (2)自動車ディーラー等が多いが、これら業種は海外のサプライチェーン問題や半導体不足等の間接的な影響を引き続き受けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目５４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,598 円／平米 28万6,293 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,328 円／平米 27万8,788 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,756 円／平米 27万3,591 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目５４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,436 円／平米 21万9,637 円／坪
標準価格 平米 坪	9万389 円／平米 29万8,826 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目５４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,582 円／平米 23万38 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,906 円／平米 22万1,191 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,925 円／平米 30万7,210 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目５４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,080 円／平米 21万5,154 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,124 円／平米 24万1,748 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,613 円／平米 29万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客施設
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西津田３丁目５４１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,723 円／平米 22万3,892 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,395 円／平米 21万9,502 円／坪
標準価格 平米 坪	9万211 円／平米 29万8,238 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情