路線価 (2023) 島根県浜田市相生町3964 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市相生町３９６４番
価格時点	2023 年
駅名	浜田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円／坪 1平米 4万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜田市内の中心部に近い住宅地域及び混在住宅地域の範囲である。需要者は市内居住者が多いものの、同一需給圏外からの転入取得者もある。事務所等が混在する混在住宅地域で宅地供給は多くないが、地域経済の低迷やコロナ禍の影響も認められるので、地価動向は下落傾向で推移している。土地規模は４００㎡程度で総額は２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円までの物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね浜田市中心市街地に位置する住宅地域及び混在住宅地域の範囲となる。市中心部に位置する利便性の良い区画の整った住宅地で、事務所等が立地するなど用途の多様性があり、多様な需要者層が考えられる。反面、面積が大きく総額が嵩み、総額面で需要者が限定される面は否めない。需要はやや減退傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅を中心に、事務所等が介在する混在住宅地域である。周辺には共同住宅等が介在するものの、比準価格に比較して収益価格が低く求められた。これは賃貸市場の成熟度が低いことを反映しており、自用目的の取引が多い地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 土地価格と比較して賃料水準が低く、収益価格は低位に試算される傾向にある。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した取引事例から求めたもので、市場性を反映した適正な価格と認められる。自用目的の取引による地価水準形成が相当であることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜田駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事務所、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市相生町３９６４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域経済の低迷を反映して既成住宅地域における住宅地需要は減退している。底値水準に近いものの、コロナ禍の影響もあり地価動向は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)区画が整い街路条件も良好で、事務所等も混在する住宅地域である。根強い需要が期待される反面、地積が大きく総額面で需要者が限定される。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)既成住宅地域や高額不動産であること等から需要が減退している地域である。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)接面方位がやや優るものの、個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市相生町３９６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,226 円／平米 13万9,599 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,557 円／平米 13万7,387 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,491 円／平米 16万311 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市相生町３９６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万16 円／平米 13万2,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,342 円／平米 13万65 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,457 円／平米 15万6,893 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市相生町３９６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,322 円／平米 12万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,204 円／平米 12万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,577 円／平米 15万7,290 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	浜田２２１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市相生町３９６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万443 円／平米 13万3,705 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,676 円／平米 12万7,863 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,345 円／平米 15万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情