路線価 (2023) 島根県出雲市塩冶町字海上1604-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
価格時点	2023 年
駅名	出雲市駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	682万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	684万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、出雲市中心部の混在住宅地域または既成住宅地域である。主な需要者は、出雲市内に居住する所得が中堅程度の第１次または２次取得者層である。若年層は新興住宅団地への志向が強いため、近隣地域のような混在住宅地域や既成住宅地域は市場での競争力が相対的に低下しており、地価動向も微減傾向が継続している。土地は１，０００万円未満、新築の戸建住宅は２，５００万円から３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね出雲市の中心市街地に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。利便性は良いが事業所等が混在する住宅地域であり、買主の不動産の選別化が厳しくなるとともに、郊外へ外延化する新興住宅地域との競合などにより住宅地需要は減退し、地価は長期の下落が続いていたが、横ばいに転じた。土地は１５０㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件で２７００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、混在住宅地域または既成住宅地域を中心に過去１年以内に売買された５事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。近隣地域は標準的画地規模が小さいため、アパートの建築を前提とした収益価格を求めることを断念した。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので、代表標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 共同住宅が混在する住宅地域であるが、標準地は画地規模が小さく、間口奥行の関係、駐車場確保の観点から、共同住宅の建築が困難であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出雲市駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部の混在住宅地域
街路	基準方位北、８．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域や混在住宅地域は特に若年層への訴求力が弱く、近隣地域の不動産需要はやや低迷している。大きな需要回復は期待し難いが、価格は底値圏にあるため、当面の地価は底打ちを睨んだ微減傾向と予測される。 (2)中心市街地に位置する既成住宅地域であるが、外延化する新興住宅地域との競合などにより、地価水準は下落傾向であったが、底値感もあり、当面、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 (2)出雲市の人口は横ばい傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)旧来からの居住者が多い既成住宅地域であり、市場参加者は周辺の新興住宅地に比較して少ない。 (2)中心市街地に位置する事業所等が混在する住宅地域で、底値感もあり、地価下落は横ばいに転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,149 円／平米 6万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,578 円／平米 12万7,539 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２３１Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,862 円／平米 14万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,584 円／平米 14万783 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,740 円／平米 15万1,216 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２３１Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万495 円／平米 19万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,309 円／平米 19万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,205 円／平米 14万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,367 円／平米 14万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,477 円／平米 14万7,041 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,224 円／平米 14万2,899 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市塩冶町字海上１６０４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万813 円／平米 16万7,988 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,817 円／平米 16万4,695 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,164 円／平米 14万6,006 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情