路線価 (2023) 島根県出雲市湖陵町差海719-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
価格時点	2023 年
駅名	江南駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、出雲市郊外の幹線道路沿い商業地域であるが、一部の混在住宅地域なども含まれる。主な需要者は、当該地域に地縁または血縁を有する個人または中小事業者である。特段の要因変動は認められない幹線道路沿い地域であるが、今後は高速道路網の整備により背後地化して交通量の減少が見込まれるため、新規出店意欲は乏しい。土地は１，０００万円程度の物件が需要の中心であるが、湖陵町内全般として商業地の需要は極めて乏しい状態が続いている。 (2) 同一需給圏は概ね湖陵町及び周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。国道沿いの路線商業地域で通過交通量は多いが、店舗の集積は進まず、出雲市中心部の大型店舗等への顧客の流出は進み、商業地需要は減退し、地価は依然下落傾向で推移している。取引の価格幅は、土地は１０～３０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 湖陵町内の商業地は取引件数が少ないため、同一需給圏を広域的に捉えて比準価格を求めたところ、最新の取引価格や地域的特性を反映した信頼性の高い価格を求めることが出来た。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、自用物件を中心とする地域のため、根本的に収益性にはなじみ難いものと判断される。したがって比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 郊外の国道沿いに位置する自己の業務用店舗が多い路線商業地域であり、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃料水準の把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江南駅北西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗の敷地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	32 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記事項なし
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の要因変化は認められない国道沿いの商業地域であるが、数年後には高速道路網の延伸により交通量が減少して繁華性の低下が予測されるため、不動産需要と地価動向は引き続き減退下落の見込みである。 (2)湖陵町内の国道９号沿いの路線商業地域であるが、店舗の集積は進まず、出雲市中心部の大型店舗等への顧客の流出は進み、需要は減退し、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がとられて社会経済活動は回復途上にあるものの先行きは不透明で、商業地需要は減退している。
地域要因
(1)旧来からの店舗のほか、工場とコンビニエンスストアが見られる程度の郊外商業地域であり、この数年来の土地利用は停滞している。 (2)国道沿いの路線商業地域であるが、店舗の集積は進まず、顧客の流出は進み、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,463 円／平米 8万7,487 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,538 円／平米 8万4,429 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,959 円／平米 7万2,596 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,816 円／平米 8万8,654 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,655 円／平米 8万8,121 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,778 円／平米 7万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,964 円／平米 9万9,061 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,604 円／平米 9万7,871 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,010 円／平米 7万2,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町差海７１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万569 円／平米 6万8,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万325 円／平米 6万7,194 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,463 円／平米 7万957 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情