路線価 (2023) 島根県益田市乙吉町イ103-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 益田市島根県益田市乙吉町イ１０３番４
価格時点	2023 年
駅名	益田駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,360万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,340万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,622 円／坪 1平米 5万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する地元法人のほか、県外・全国で展開する法人企業を含む。主要な商業地域は中心市街地の益田駅前地区・外延部の乙吉地区・郊外の高津地区に各々分散する傾向が続き、相互間の競合の影響等により、全般に商業地需要は減退している。土地は規模６６０㎡で３３００万円前後が需要の中心であるが、複合不動産の取引は乏しく、取引価格は各々の個別性を反映してさまざまである。 (2) 同一需給圏は概ね益田市及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の中心は益田市の法人を中心として県外法人等の需要もある。商業施設が比較的集積しており人通りも多いものの需要は弱含みで推移している。地価も割高感があり下落幅も拡大した。土地は６５０㎡で３，３００万円程度。新築案件の取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの商業地域のため、本来は収益価格を重視すべきであるが、建築費の上昇や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、当該価格は比準価格に比べて相当低く試算された。一方、比準価格は、近隣地域及び類似地域内の取引事例を採用して試算し、不動産市場の実態を反映した価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、前年公示価格からの下落の程度も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 県道沿いの商業地域であるが、当該地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。市場参加者の動向として、収益性よりも市場性をより重視すると判断して、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	益田駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	200.2 坪 (662 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	益田市島根県益田市乙吉町イ１０３番４
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	37 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺街路整備等の進行により商況の回復が認められるが、郊外に分散する商業地域間の競合の中で、商業地需要の減退が継続していることから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)大型店舗も近隣にあり商業地としての集積度は益田市の中で高いものの需要は減少傾向にあり、需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万7,945 円 1平米 5万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,622 円 1平米 5万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 17万2,243円 1平米 5万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,622円 1平米 5万400円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 17万2,243円 1平米 5万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価の上昇等により、不動産の投資活動は停滞気味である。 (2)新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢等により、見通しが立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)街路整備等による商況の回復が認められるが、商業地需要は依然として減退している。 (2)商業集積が比較的進んでいるものの、競合する商業地も多く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	益田２２７Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市乙吉町イ１０３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,906 円／平米 11万8,705 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,403 円／平米 11万7,042 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,371 円／平米 17万3,139 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	益田２２７Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市乙吉町イ１０３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,918 円／平米 10万8,827 円／坪
推定価格 平米 坪	3万723 円／平米 10万1,570 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,339 円／平米 17万3,033 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	益田２２７Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市乙吉町イ１０３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万846 円／平米 13万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,855 円／平米 16万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,855 円／平米 16万1,515 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	益田２２７Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	益田市
地域	島根県益田市乙吉町イ１０３番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万287 円／平米 13万3,189 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,234 円／平米 12万6,402 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,462 円／平米 16万3,521 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情