路線価 (2023) 島根県安来市安来町字内浜1090-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 安来市島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
価格時点	2023 年
駅名	安来駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	660万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	662万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安来市内に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。市中心部へ近く生活利便性は比較的良好であるが、郊外に良質の住宅地の供給が増えたため、土地取引は低調である。土地は規模約１９０㎡で総額は６６０万円程度、土地建物で２８００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は安来市内の中心市街地及びその周辺近郊部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域。市内居住者による自己利用目的の取引が中心となるが、同一需給圏外部からの転入者も見受けられる。中心市街地に位置し優位性はあるが、近隣周辺の新興住宅地域や、隣接他市への流出もあって、弱含みで推移している。土地は２００～３００㎡程度で６００～９００万円、新築戸建物件で２５００～３０００万円が需要の中心価格帯。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は安来市内の既成住宅地域に位置するが、アパート等貸家に対する需要や供給は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討及び前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 安来市内の古くからの既成住宅地域に位置するが、アパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いと思料される。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討及び前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安来駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安来市島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に位置する既成住宅地域であるが、郊外の新興住宅地に比べると需要は減退しており、今後も地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)安来市内中心市街地に位置するが、新興住宅地域や他の住宅地域への流出も見られる。コロナ禍による先行き不安は和らいだが、金利・物価動向などの経済環境の不透明感から、今後も下落基調は続くものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。 (2)金利・物価動向の先行き不透明感はあるが、土地需要にも選別が進み、二極化の傾向にある。
地域要因
(1)格別な地域変動要因はないが、既成住宅地域への需要の減退が認められる。 (2)市街地中心部の既成住宅地域。新規開発も見られるが、住宅地の需要中心が近郊部に移りつつあり、新興住宅地域との競合から弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安来２２１Ｕ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,113 円／平米 7万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,962 円／平米 7万9,218 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,290 円／平米 11万6,669 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安来２３１Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,222 円／平米 11万3,138 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,002 円／平米 10万9,105 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,739 円／平米 11万4,847 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安来２２７Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,186 円／平米 9万3,183 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,860 円／平米 8万8,799 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,389 円／平米 11万6,996 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安来２２７Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	安来市
地域	島根県安来市安来町字内浜１０９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,222 円／平米 9万6,608 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,460 円／平米 11万3,925 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情