路線価 (2023) 島根県江津市江津町954-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 江津市島根県江津市江津町９５４番３３
価格時点	2023 年
駅名	江津駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	752万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	752万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心部、江津町及びその周辺を圏域とする既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者であり、同一需給圏外からの転入も見受けられる。新しい住宅団地や新規分譲地との競合はあるが、地価は底値水準にあって市場動向も安定している。土地は２５０㎡程度で７４０万円前後、新築の戸建住宅は２，７００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね江津市の住宅地である。需要者の中心は江津市の居住者であるが周辺市町からの転入もみとめられる。江津市役所が移転したものの、利便性がよいことから、近隣に新興住宅団地が造成される等している。需要も比較的多く、価格帯が下がってきたことにより地価は横ばいに転じている。土地は２５０㎡で７５０万円程度、新築の戸建住宅で２，３００万円程度が中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が多く周辺には共同住宅も見られ、比準価格は既成住宅地域の市場実態を反映して規範性が高い。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。土地需要は居住快適性を重視する自用目的が中心であり、収益性は価格指標に影響を及ぼしていないと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅もみられるものの賃料水準が低いことから収益価格は低位に求められた。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的な地域であることより、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江津駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江津市島根県江津市江津町９５４番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外延部に位置する既成住宅地域。比較的好調な周辺分譲地取引の影響を受けて市場動向は安定しており、地価は横這い基調で推移するものと予測する。 (2)近隣に存していた江津市役所が一昨年５月に移転したが、江津市の中では人気の高い住宅地域である。地価も横ばい傾向で推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、地域経済も活力に欠けるため全般的にみると宅地の市場動向は弱含み基調からは脱していない状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は江津市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)全般的な市場動向は弱い状況であるが、市街地中心部に位置して地価は堅調に推移している。 (2)区画整然と住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地である。令和３年５月に市役所が近隣から移転したが、江津市の中では需要も多く地価も横ばいに転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町９５４番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万898 円／平米 10万2,149 円／坪
推定価格 平米 坪	3万898 円／平米 10万2,149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,710 円／平米 9万8,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町９５４番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,185 円／平米 9万3,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,883 円／平米 9万5,487 円／坪
標準価格 平米 坪	3万86 円／平米 9万9,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	江津２１７Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町９５４番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,758 円／平米 7万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,530 円／平米 7万4,484 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,483 円／平米 9万4,165 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町９５４番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,242 円／平米 8万144 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,624 円／平米 7万8,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,022 円／平米 9万5,947 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	江津２２７Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市江津町９５４番３３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,119 円／平米 7万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,504 円／平米 7万7,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,049 円／平米 10万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情