路線価 (2023) 島根県江津市渡津町149-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 江津市島根県江津市渡津町１４９番１０
価格時点	2023 年
駅名	江津駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	563万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	563万 円 (333 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地外延部、渡津町及びその周辺を圏域とする既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者であり、同一需給圏外からの転入も見受けられる。江津市全般で宅地供給過多な状況にあり、立地条件に劣る既成住宅地域においては競争力低下によって宅地需要は減少しており、供給も手控え傾向にあるところから市場動向は弱含み地価は下落基調にある。土地は３３０㎡程度で５６０万円前後、新築の戸建住宅は２，６００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね江津市の住宅地である。需要者の中心は江津市の居住者で、周辺市町からの転入は少ない。江津市の中心部からやや離れており、土地の利用度も低く、需要は減少傾向にある。地価の下落が回復する見込みも薄く、地価の下落は続いている。土地は３３０㎡で５５０万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度が中心となる価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅等が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。殆どが自己所有建物で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め得なかった。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は市場実態を反映し、妥当な地価水準を示して規範性が高い。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、さらに江津市全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が存在せず、賃貸事例の収集が困難なため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的であり、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江津駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	100.7 坪 (333 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる旧国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江津市島根県江津市渡津町１４９番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	19 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外延部に位置する既成住宅地域。江津市全般で土地区画整理事業等による宅地供給過多な状況にあり、競争力低下によって宅地需要は減退して市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (2)街路条件が優れる住宅地域である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はなく、需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、地域経済も活力に欠けるため全般的にみると宅地の市場動向は弱含み基調からは脱していない状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は江津市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)江の川を挟んだ中心市街地の対岸地域で利便性に劣後すること等から宅地需要は減退しており、市場動向は弱含み、地価も下落基調が続いている。 (2)旧国道沿いにあり街路条件が優れている住宅地域である。やや中心地から離れており、不動産需要は少なく、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	江津２２１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市渡津町１４９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,487 円／平米 5万1,200 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,901 円／平米 4万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,856 円／平米 5万5,726 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市渡津町１４９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,523 円／平米 5万1,319 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,203 円／平米 5万261 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,707 円／平米 5万5,233 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	江津２２１Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市渡津町１４９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,711 円／平米 6万1,859 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,636 円／平米 6万1,611 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,911 円／平米 5万5,908 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市渡津町１４９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,024 円／平米 5万6,281 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,956 円／平米 5万6,057 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,214 円／平米 5万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	江津２３１Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	江津市
地域	島根県江津市渡津町１４９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,994 円／平米 5万6,182 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,776 円／平米 5万5,461 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情