路線価 (2023) 島根県雲南市木次町木次92 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 雲南市島根県雲南市木次町木次９２番
価格時点	2023 年
駅名	木次駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	366万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	364万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木次地区や里方地区、下熊谷地区などの商業地域を中心とし、三刀屋町内の既成商業地域に及ぶ圏域である。主な需要者は本市内の個人事業者や中小事業者を中核とし、県外事業者の需要はない。背後地における顧客層の数的減少や高齢化などの影響を受け商況不振が続いている。土地供給は少ないが、周辺では土地利用に変化も見られ土地は１７０㎡程度の土地で３７０万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね雲南市木次町を中心として、その周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の中心は雲南市の法人や個人事業主で、周辺市町の需要は少ない。雲南市役所が移転したことにより、集積力の低下がより一層進み、不動産需要は減少傾向にある。土地は１７０㎡で３６０万円程度。新築案件の取引はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 古くからの商業地域で自己利用目的の取引が中心となる地域で賃貸向け店舗や事務所はない。不動産賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件においては価格的牽連性の強い事例を基に試算し、比準価格の精度は高い。上記特性及び前年公示価格を基に価格形成要因を再検討し単価と総額との関連の適否に留意して、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 小規模な小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であるが、店舗賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	木次駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲南市島根県雲南市木次町木次９２番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	27 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成商業地域で地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。地価水準は低位となっており地価は横ばい傾向が続くものと予測する。 (2)小売り店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。商況不振や後継者不足等により、不動産需要は減退している。地価は底値圏域に近づいているものの、緩やかな下落傾向を示している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,079 円 1平米 2万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)本市内の国道沿線地域では店舗集積が進んでいるが、商況の改善は一部地域に限られ、旧来からの小売店舗街などでは衰退が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢等により、見通しが立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)既成商店街で商況不振が続いて土地需要は低迷しているが、周辺では土地利用に変化が見られ地価の底値感が醸成されつつある。 (2)繁華性の低い既成商業地域である。商況不振等により需要が回復する見込みがなく、地価の下落も継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	雲南２２７Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町木次９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,025 円／平米 5万6,285 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,921 円／平米 5万9,247 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,009 円／平米 6万9,456 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	雲南２３１Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町木次９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万558 円／平米 6万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,225 円／平米 7万3,476 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	雲南２２１Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町木次９２番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,037 円／平米 3万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,037 円／平米 3万9,794 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,995 円／平米 6万6,103 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	雲南２１７Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	雲南市
地域	島根県雲南市木次町木次９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,878 円／平米 8万8,859 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,878 円／平米 8万8,859 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,537 円／平米 7万1,201 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情