路線価 (2023) 岡山県岡山市北区玉柏字池下2074-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
価格時点	2023 年
駅名	玉柏駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市北東部郊外の旭川両岸に位置する山裾と河川に挟まれた集落的要素の強い住宅地域である。需要者の中心は地縁者等であり、地勢的制約等から利便施設が乏しく、市街化調整区域内であるため外部からの新規転入者も少ない。小規模開発された住宅地等も一部には見受けられるものの不動産の取引は低調な状況であり、顕在化する取引も個別性の強いものが多く、規模も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、岡山市北東郊外約４㎞～８㎞の旭川両岸に位置する山裾と河川に挟まれた集落的要素の強い住宅地域等である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は殆ど見られない。地域の多くは農家住宅等が散在する既成住宅地域で、地勢的制約等から利便施設に乏しい。土地取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域においては建築規制により共同住宅の建築が困難であるため、周辺には賃貸共同住宅等は見られず、収益還元法の適用を断念した。求められた比準価格は旭川西側の取引事例から求められており、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 農家が散在し、一般住宅も混在する既成住宅地域で、市街化調整区域であることから、賃貸建物の想定が困難なため、収益価格の適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	玉柏駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家が散在し、一般住宅も混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に位置する既成集落で周辺に小学校も存するが、利便施設等への接近性が劣るため、宅地需要は限定的で地価は今後も下落傾向で推移すると予測される。 (2)調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあるが、岡北地区の人口は約０．１％増加している。
地域要因
(1)市街化調整区域内に位置し、利便施設等への接近性が劣るため、宅地需要は限定的で地価は下落傾向が続いている。 (2)小学校に近接するものの農家集落的要素が強い地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,350 円／平米 10万6,949 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,088 円／平米 10万6,083 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,829 円／平米 8万8,697 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,941 円／平米 3万9,477 円／坪
推定価格 平米 坪	2万333 円／平米 6万7,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,068 円／平米 8万6,181 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７０２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,844 円／平米 4万9,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,814 円／平米 7万5,423 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,193 円／平米 8万6,594 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７０２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区玉柏字池下２０７４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,345 円／平米 8万7,097 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,347 円／平米 7万7,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,028 円／平米 8万6,049 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情