路線価 (2023) 岡山県岡山市北区野田5-18-103外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4億7,300万 円 (2424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4億7,000万 円 (2424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広大な西部土地区画整理地区のみならず岡山市中心部への利便性が良好な路線商業地域を含む。需要の中心はロードサイド型店舗展開を目的とする法人等であるが、画地規模次第では分譲マンション業者の参入も見込まれる。近隣地域周辺では画地規模及び業種・業態が多様であり、中心となる取引価格帯の把握は難しいが背後住宅地需要の根強さと相俟って地価は上昇基調で推移している。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅の南西方１．５～２ｋｍ内外（直線距離）に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者はロードサイド型店舗等の建設を目的とする法人である。商業繁華性のかなり高い路線商業地域であり、コロナの影響が和らぐことによる経済活動の回復、商業背後地への人口流入等を背景に需要は堅調に推移している。中心価格帯は画地規模等個別的要因が多様であるため形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格を求めたが開差を生じた。比準価格は、地域的類似性が高い路線商業地域において収集した複数の取引事例を基に要因比較を行って求めたもので実証的で説得力が認められる。一方、収益価格は想定される需要者の業種・業態が多様性に富むため特定の収益モデルに基く収益価格の説得性は相対的にやや低い。従って比準価格を重視し収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、広域的に幹線道路沿いの事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	733.2 坪 (2424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	97 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	285 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	97 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	285 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地と西部副都心を結ぶ路線商業地域であり、商業施設用地として地元企業のみならず県内外の企業からも需要があるほか、マンション用地としての需要も見込まれるため価格は強含みで推移するものと予測される。 (2)岡山中心市街地に比較的近く、背後住宅地も人気で需要が強い路線商業地域である。商業繁華性は高く、今後とも賑やかな路線商業地として推移するものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価上昇に関係なく岡山市中心部及びその周辺商業地の価格は上昇基調で推移している。 (2)コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で、商業地需要も総じて持ち直している。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因も見られる。
地域要因
(1)ＪＲ山陽本線岡山駅と北長瀬駅を結ぶ幹線道路沿いに位置し、両駅周辺の開発動向の影響が及んでいる。 (2)商業繁華性の高い路線商業地域であり、商業背後地の需要も強く、人口が流入している。集積度も高まりつつあり、強い需要を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,601 円／平米 45万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,373 円／平米 46万7,379 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,344 円／平米 63万5,889 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,582 円／平米 45万1,540 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,521 円／平米 44万8,032 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,407 円／平米 64万9,322 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,371 円／平米 55万23 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,695 円／平米 56万7,624 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,377 円／平米 67万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,036 円／平米 41万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,059 円／平米 41万6,751 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,381 円／平米 61万2,870 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３６９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区野田５丁目１８番１０３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,659 円／平米 37万9,063 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,510 円／平米 66万6,192 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情