路線価 (2023) 岡山県岡山市北区柳町2-11-111 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億6,100万 円 (1031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億6,100万 円 (1031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円／坪 1平米 35万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ岡山駅東口を中心とする市街地外縁に位置する幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は自社ビルや賃貸ビルの取得、ホテル建設を目的とする県内外の法人等である。駅周辺での大型店舗の開業や周辺での大型複合施設の開業、再開発の動向から波及効果への期待感が強く、地価は上昇傾向が継続している。取引の目的や画地規模等が多種多様であり、取引自体が顕在化することも少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ岡山駅東方の商業地域一円。近隣地域は幹線沿線に中高層の店舗・事務所ビルのほか駐車場等も見られる商業地域で、需要は地場若しくは全国規模で事業展開する中堅クラス以上の法人事業者や賃貸経営者が中心である。中心商業地の一角で営業拠点の需要は根強く、周辺での再開発等の動きも加わって地価は上昇傾向にある。なお、取引される物件の規模、価格ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性が高く、価格牽連性の強い商業地域内の取引事例から求められており、市場取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、賃貸市場において想定される需要者の業種・業態の多様性から、標準的な収益モデルの設定が困難であり、収益価格の信頼性は劣る。従って、収益価格は参考に止め、相対的に規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は岡山市役所に近接する幹線県道沿線の商業地域である。当該地域では自己用物件以外に収益物件も多く見られ、収益性によるアプローチは市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、収益価格は想定する収益モデルや採用する数値の如何によって上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格をやや重視してこれを標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	311.9 坪 (1031 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等の建ち並ぶ市役所近辺の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特に無い。
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線沿いに銀行・保険会社・ホテル等の中高層ビルが建ち並ぶ熟成した商業地域である。周辺で大型複合商業施設が開業したため、宅地需要が活性化しており、当エリアにも波及効果が生じている。 (2)幹線沿線に事務所ビルのほかホテルや駐車場も立地する商業地域で、今後も発展傾向で推移すると予測する。中心商業地の一角でオフィスや店舗の需要は根強く、地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 109万980円 1平米 33万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 109万980円 1平米 33万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引く新型コロナウイルス禍により、国内外の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続すると予測され、不動産市況も不透明な見通しが続く。 (2)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。
地域要因
(1)周辺で大型複合商業施設が開業し、宅地需要が活性化するなか、当エリアにも波及効果が生じている。 (2)周辺エリアでは、再開発やマンション、オフィスビル、ホテルなどの新築が見られた。岡山市役所新庁舎の建設計画も発表され動きが活発化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,204 円／平米 100万5,698 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,330 円／平米 103万5,869 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,661 円／平米 116万2,591 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,694 円／平米 103万460 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,162 円／平米 107万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	35万67 円／平米 115万7,322 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,225 円／平米 129万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	50万7,417 円／平米 167万7,521 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,461 円／平米 115万5,318 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市北区柳町２丁目１１番１１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万4,096 円／平米 146万8,181 円／坪
推定価格 平米 坪	45万8,914 円／平米 151万7,170 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,974 円／平米 110万7,424 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情