路線価 (2023) 岡山県岡山市北区大内田677 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市北区岡山県岡山市北区大内田６７７番
価格時点	2023 年
駅名	庭瀬駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億8,000万 円 (16609 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億7,300万 円 (16609 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,732 円／坪 1平米 5万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山県南部の流通業務地であるが、全国的な広がりも見せる。主な需要者は全国規模で事業展開する物流業者や製造業者が中心となる。早島ＩＣは中四国の交通結節点にあたり需要は強く、新規造成による供給が今後も見込まれる。取引の中心となる価格帯は、坪２０万円程度であるが、営業の必要性による場所的限定で買われる場合には価格帯の指摘が困難になる事もある。 (2) 同一需給圏は、岡山県南の流通業務地域一円である。需要の中心は、中四国をはじめ西日本エリアでの物流業務を企図する法人及び製造業等の事業会社である。当該地域は中四国主要都市へのアクセスが良好で、労働力の安定した確保も見込まれる地域のため、物流拠点の確保を企図する企業による需要は強く、地価は強含みで推移している。１０，０００㎡以上の画地規模の土地については２０万円／坪程度での取引が中心になると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、岡山県南の工業地の事例を採用しており、交通アクセスや労働力の確保等の観点から適切に補修正した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、自用目的の取引が中心であり賃貸市場が未成熟であるため、求めることが出来なかった。よって、比準価格を中心に、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の大規模流通業務施設としての利用が中心であり、容積未消化の物件が多数存在しているため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。従って、市場の実態を反映した比準価格は説得力が高く、規範性が認められるため、周辺の公的価格にも留意し、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	庭瀬駅南西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	5023.9 坪 (16609 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模配送センター等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市北区岡山県岡山市北区大内田６７７番
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	100 m
面積	15000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＩＣに近い高台の工業団地
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山県総合流通センター内に位置し、中四国の交通結節点である山陽自動車道早島ＩＣに近接するため、全国的な需要が見込まれる地域であり、周辺では今後も新規造成による供給が見込まれている。 (2)早島ＩＣに近い国道２号背後の大規模流通業務団地である。ＥＣ市場の拡大予想や大手物流業者の新規開発の動きもあり、物流業務団地としての成熟度が増して行くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ過もあり物流関連の需要は増大しており、用地を求める動きは強まっている。 (2)県内景気は緩やかに回復している。設備投資は増加し、個人消費は緩やかに増加している。県内主要製造業の生産は増加が一服している。
地域要因
(1)既存の用地に空きはないため、新規造成による供給が見られる。 (2)建築費高騰等の懸念材料はあるものの、大手物流業者が開発予定地を取得する動きもあり、依然として需要の高まりが伺える。
個別的要因	(1)個別的要因による影響に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市北区大内田６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,151 円／平米 11万9,515 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,049 円／平米 11万5,872 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,856 円／平米 16万4,824 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	南東
側道幅員2	13 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６９６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	都窪郡早島町
地域	岡山県岡山市北区大内田６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,867 円／平米 16万1,554 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,926 円／平米 19万4,809 円／坪
標準価格 平米 坪	6万623 円／平米 20万420 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市北区大内田６７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,265 円／平米 11万9,892 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,743 円／平米 18万7,592 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情