路線価 (2023) 岡山県岡山市中区国富3-658-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,050万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,050万 円 (435 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山市中心市街地及び東部郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、県内の中小資本の法人等による店舗や営業所等の需要である。規模の大きい画地については、分譲マンション業者による需要も競合する。背後人口が充実していることから、需要は増加傾向であるが供給は限定的である。事業用定期借地権と競合することもあり取引は少なく画地規模や用途等が多種多様であり、中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、岡山市中心市街地東部に存する幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、県内外の中小資本の法人や個人事業者が中心である。国道２５０号沿いに店舗、事務所等のほかマンションも見られる路線商業地域で、需要は堅調である。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、国道沿いに店舗等が立地する路線商業地域である。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、必ずしも賃貸用不動産が一般的ではなく、自用建物も多く認められる。比準価格は同一需給圏内における類似の取引事例より求めたもので、市場の実態を反映した試算価格である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年からの地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗、事務所の多い国道沿いの路線商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、賃貸市場において想定される需要者の業種、業態の多様性から標準的な収益モデルの把握は困難であり収益価格の説得力は相対的にやや低い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	131.6 坪 (435 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所の多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	160 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２５０号沿いに位置する路線商業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旭川以東の国道沿いの路線商業地域である。幹線沿いに分譲マンションの開発も進み、背後人口が増加傾向であり土地需要も堅調であるため、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)国道沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。背後地の人口・世帯数も増加しており、商業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岡山市内の路線商業地に対する需要は回復しつつあるが、金利上昇と物価高の影響により、先行き不透明の状況である。 (2)コロナ禍で景気は一部持ち直しの動きもみられるが、米の利上げ及び世界的な物価上昇等の影響もあり、将来の景気への不透明感が窺える。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。 (2)店舗、事務所の多い国道沿いの路線商業地域で、賃貸用マンション等の新規立地等から熟成度も上昇はしているが、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,541 円／平米 56万7,115 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,678 円／平米 46万8,387 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,031 円／平米 40万3,434 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０９１８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,534 円／平米 31万5,835 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,655 円／平米 43万8,557 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,877 円／平米 38万6,395 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７６９０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,225 円／平米 32万8,038 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,768 円／平米 41万5,789 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,873 円／平米 39万2,994 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０９１８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,673 円／平米 32万2,907 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,187 円／平米 41万7,174 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,602 円／平米 38万8,792 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情