路線価 (2023) 岡山県岡山市中区藤崎字西九割563-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市中区岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 9500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (1537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,614 円 1平米 5万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (1537 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,614 円／坪 1平米 5万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡山市中区周辺の幹線道路又は準幹線道路沿線に形成された商業地域一円である。近隣地域は主要地方道岡山玉野線沿線に事業所のほか低層の店舗も見られる商業地域。交通量は多いが、北方に市街化調整区域が介在し中心市街地との連続性が分断されているなどにより、背後地の人口の増加率は鈍く商業収益性は頭打ちとなっている。なお、取引される価格、規模ともにまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏は岡山市南東部を中心とした幹線道路沿いの地域と判定した。主たる需要の中心はロードサイド型店舗を展開する企業のほか、工場、運送業等の事業者である。中心部より距離があるため、中心部での地価の高騰の影響はそれほどないが、背後の住宅需要が安定しているほか、多種多様な業種の需要が見込まれるため、地価は概ね横ばいで推移している。画地規模や街路条件等により価格が大幅に変動するため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は岡山市中区南部の交通量の多い幹線沿線に形成された路線商業地域。当該地域には収益物件も散見されるが、全般には自己使用物件が中心であり、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考として価格が決定されるケースが支配的で、現実の取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し説得力を有する。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したものであり、重視すべき価格であるが、想定事項も多いため、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	464.9 坪 (1537 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市中区岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市中区南部の県道沿線に形成された路線商業地域で、大きな変動要因はない。近年は事業所の新設が数件見られたが、取引価格はほぼ一定レンジ内で推移しており、地価は概ね横ばい圏内の動きと予測する。 (2)岡山市中心部よりやや離れた県道沿いの路線商業地域で、店舗のほか工業用途の建物等も混在しているが、地域性に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移し、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで緩やかに回復している。設備投資は増加しており、個人消費も緩やかに増加している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。設備投資は増加し、個人消費は緩やかに増加し、労働需給は引き締まり、雇用者所得は緩やかに改善している。
地域要因
(1)港湾部に近接することから、関連企業の出先機関や出張所の立地が多い。県道背後では、小規模な工場や物流施設の立地も見られる。 (2)郊外型ロードサイド店舗のほか、物流施設等も混在しており、多様な需要が見込まれるため、地価は安定して推移している。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０２Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,935 円／平米 18万8,227 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,512 円／平米 18万3,523 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,880 円／平米 17万1,515 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市中区
地域	岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,255 円／平米 14万9,613 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,255 円／平米 14万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	5万452 円／平米 16万6,794 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,838 円／平米 21万1,048 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,141 円／平米 21万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	5万224 円／平米 16万6,041 円／坪
査定価格 平米 坪	5万700 円／平米 16万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７７７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市東区
地域	岡山県岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,046 円／平米 11万9,168 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,058 円／平米 14万8,962 円／坪
標準価格 平米 坪	5万971 円／平米 16万8,510 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情