路線価 (2023) 岡山県岡山市南区福富西2-291-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 6200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福富地区を中心とした住宅地域であり、主たる需要者は岡山市内に居住または通勤する３０代～４０代の一次取得者である。近隣地域周辺には小売大型店舗をはじめ利便施設が多数立地しており、人気の小学校区内にあることから住宅需要は底堅く分譲住宅地も散見される。取引市場での中心価格帯は、土地が１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅が２，５００万円～３，０００万円であり、地価及び建築費とも上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、岡山市南方郊外に位置する岡南地区の住宅地域一円である。需要者は、岡山市内に居住・勤務する４０代～５０代の一次取得者が中心である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万～１，３００万円程度、新築の戸建物件が、３，０００万～４，０００万円程度である。対象地周辺は熟成した分譲住宅地域で、周辺には学校・店舗等もあることから利便性は良く、住宅地需要は根強い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は非現実的であることから収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は同一需給圏内で生起した対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり十分な説得力を有する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅、建売住宅が混在する分譲住宅地域で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、標準地は画地規模がやや小さいことから、共同住宅の想定をすることが困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡山駅南方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、建売住宅が混在する分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡山市南区福富地区の戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である。人気の小学校学区内にあり、新型コロナの影響も薄れてきていることから地価上昇傾向が継続すると予測する。 (2)岡山市南方郊外の熟成した分譲住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要は根強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れてきているが、個人所得が伸び悩む中、住宅ローン金利は緩やかな上昇傾向を示しており先行きは不透明な状況にある。 (2)岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０．４％減少し継続的な減少傾向にあり、芳泉地区の人口も約０．１％減少している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)岡山市南方郊外の熟成した分譲住宅地域で、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,987 円／平米 24万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,899 円／平米 24万1,004 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,980 円／平米 19万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万842 円／平米 20万1,144 円／坪
推定価格 平米 坪	6万133 円／平米 19万8,800 円／坪
標準価格 平米 坪	6万133 円／平米 19万8,800 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,952 円／平米 19万8,201 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,984 円／平米 20万8,225 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,749 円／平米 20万4,142 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７３７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,014 円／平米 20万5,018 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,710 円／平米 20万4,013 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,710 円／平米 20万4,013 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７３７７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万598 円／平米 20万337 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,952 円／平米 19万8,201 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,952 円／平米 19万8,201 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情