路線価 (2023) 岡山県岡山市南区郡3004-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区郡３００４番４３
価格時点	2023 年
駅名	岡山駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	549万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	549万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円／坪 1平米 3万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡山県南部の住宅地域であり、特に代替競争関係が認められるのは児島湾以南の住宅地域である。主たる需要者は地縁性を有する一次取得者であり、岡山市内へ通勤がメインとなる。児島湾以南では、岡山市中心部へのアクセスも悪く、また、生活利便施設も少ないことから、需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。取引の中心価格帯は土地であれば５０坪で５００万円程度、新築の戸建住宅で２０００～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市街地とは児島湾により隔てられる郡地区周辺の住宅地域一円である。主たる需要者は、岡山市中心部や玉野市等へ通勤するエンドユーザーである。近隣地域は、分譲から時が経過した住宅団地であるが、立地条件等から需要はそれ程強くはなく、ほぼ完売に至るまでに長期間を要している。需要の中心となる価格帯は、更地で５００～８００万円、新築の戸建物件で２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模の宅地で構成される分譲住宅地域であり、賃貸向け共同住宅の想定が適していない。そのため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。当該地域においては、主たる需要者は自己の居住を目的とする一次取得者であり、居住の快適性・利便性を重視して価格が形成されることから、市場の実態を反映した取引事例比較法の規範性は高いと考えられる。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、地域的特性、画地条件から判断して、賃貸住宅の想定は困難なため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡山駅南東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区郡３００４番４３
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)児島湾締切り堤防南詰付近の分譲地である。住宅地域として熟成しており、地域状況に特段の変化は見られない。岡山市中心部から離れており、需要は弱く、地価下落は継続すると予測する。 (2)一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の景気下押しリスクがある中、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直していくことが期待される。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染者数は一進一退の状況で、海外情勢、資材高騰、円安等の影響による今後の景気動向は不透明である。
地域要因
(1)古い住宅団地であり団地内の状況に大きな変化は認められない。児島湾以南における住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)区画整然とした既成住宅地域であり、立地条件等から需要は限定的で、地価は微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０７６９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区郡３００４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,557 円／平米 11万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,270 円／平米 10万9,991 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,618 円／平米 10万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０７６９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区郡３００４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万884 円／平米 10万2,103 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,149 円／平米 9万6,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,605 円／平米 10万7,792 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７６９０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区郡３００４番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,795 円／平米 12万4,950 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,271 円／平米 12万3,218 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,694 円／平米 10万8,086 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情