路線価 (2023) 岡山県岡山市南区新保字新屋敷後361-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 岡山市南区岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
価格時点	2023 年
駅名	備前西市駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円／坪 1平米 8万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地南部の南区と北区の境界周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市内へ通勤者である。区画整理未実施区域であり、周辺の区画整理地区に比べて街路条件が劣るが、備前西市駅を中心に宅地開発や素地取得の動きもあり、市中心部へのアクセスが良好な地域として需要は根強い。取引の中心となる価格帯は、土地が１，３００万円～１，７００万円程度、新築戸建住宅が３，５００万円～４，０００万円程度と認められる。 (2) 同一需給圏は岡山市街地南部で、国道２号線北側背後の住宅地域一円である。需要者は岡山市内に通勤する３０代から４０代の一次取得者が中心である。近隣地域は周辺の区画整理済みの地域に比べると道路幅員や整然性には劣るが、交通アクセスや商業利便性が良好な既成住宅地域として、需要は底堅い。ただし、直近ではコロナ禍により需要供給両面で慎重な動きが見られ、上昇幅は減速した。市場での中心価格帯は１㎡当たり７～９万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する地域は一般住宅に、既成住宅等が混在する区画整理未実施の既成住宅地域で、地域的性格が類似する信頼性の高い事例から求めた比準価格は実証的である。自己使用が標準的で規模の観点より賃貸住宅の想定が困難で、収益価格は求めなかった。既成市街地で積算資料が得られないため、積算価格の試算も断念した。従って、比準価格を重視し、代表標準地との均衡も踏まえ、単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅主体の地域であり、さらに地積が小さいことから、駐車場の確保された賃貸物件の想定が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、新保地区を中心に地域性や個別性が類似した４事例を収集し、適正に補修正を行い、試算値の再検討を行って求めたもので、その信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による市場への影響等にも十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備前西市駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、農家等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡山市南区岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北区と南区の境界周辺の既成住宅地域で、開発余地の少ない地域だが、隣接する区画整理地区や備前西市駅周辺では宅地開発や素地取得の動きもあり、区画整理区域の熟成に伴い上昇基調で推移するものと予測される。 (2)区画整理済の地域に隣接する既成住宅地域であり、既に熟成し新規開発等は見られない。幹線背後で利便性は良好であり、賃貸が多く年齢層も若いため、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は新型コロナの影響による弱さが続いているものの持ち直しの動きがみられ、住宅投資も活発な状況になりつつある。 (2)芳田小学校区の人口は令和４年１０月末時点で過去５年間に約３．７％減少しており、高齢化率は２０％程度となっている。
地域要因
(1)隣接する区画整理地区や駅周辺では宅地開発や素地取得の動きもみられるが、既存住宅地域においては、地域要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅や低層のアパートが見られるやや雑然とした住宅地域である。既成住宅地であり、地域性に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,983 円／平米 27万1,036 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,911 円／平米 28万716 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,428 円／平米 25万2,671 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市南区
地域	岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,132 円／平米 25万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,980 円／平米 25万7,802 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,078 円／平米 25万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	8万600 円／平米 26万6,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０４２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万153 円／平米 26万4,986 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,624 円／平米 27万6,461 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,002 円／平米 25万4,569 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,277 円／平米 27万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,641 円／平米 27万3,211 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,307 円／平米 25万5,577 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０４２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	岡山市北区
地域	岡山県岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,773 円／平米 25万506 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,007 円／平米 24万4,667 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,982 円／平米 24万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情