路線価 (2023) 岡山県倉敷市中央2-226-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
価格時点	2023 年
駅名	倉敷駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ倉敷駅から２㎞圏内に存する利便性・住環境ともに優れる住宅地域である。需要者の中心は倉敷市に勤務・居住する中堅所得者層である。近隣地域及び周辺地域は熟成した住宅地域で開発余地が少なく、借地が多い実情から中心価格の把握は難しいが、総額で土地は１５００万円～２０００万円、新築戸建住宅は４２００万円～４７００万円程度と把握される。需要はコロナ禍においても底堅く推移しており、価格は上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏：倉敷駅から半径２キロ圏内の住宅地域一帯。需要者：倉敷市では高価格帯のため、医者、企業経営者等高所得者が中心となる。需給動向：当地は既成市街地で、借地も多く新規供給は少ない。半面、利便性、住環境にも優れることから底堅い需要がある。価格水準：１㎡当たり１０万円台前半であるが、供給が少ないため高値取引も散見できる。既成住宅地を再分割した分譲では土地で１，５００万円、建物付きの総額で４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域で地域内では自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主体である。周辺類似地域の取引事例から適切に試算されて求められた比準価格は、市場の実勢を反映した説得力を有すると思料される。一方収益価格は住宅地価格に見合った賃料収入を得ることが困難なことから低位に試算された。なお積算価格は後述の理由から試算しなかった。従って比準価格を中心に代表標準地価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見られるため、収益価格の試算も行ったが、比準価格よりも低位となった。これは土地価格に見合う賃料徴収が困難なこと、当地での共同住宅建設は地元資産家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面を考慮する必要がある。一方、比準価格は市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、収益価格は参考として、代表標準地価格との検討も行った。
交通
交通施設	倉敷駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い市街地に近接する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は倉敷市中心部に位置する古くからの品等の良好な住宅地域である。近隣に図書館や美術館等の倉敷市の文化芸術施設が立地し、宅地需要は堅調である。今後とも地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)倉敷市内中心部の古くからの既成住宅地域で、観光地の美観地区にも近い。戸建住宅が密集しており、新規の開発スペースは殆どない。地価の微上昇を伴い、地域は現状維持で推移するであろう。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきている。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やかな改善傾向で推移している。 (2)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。
地域要因
(1)倉敷市内中心部は人口・世帯数とも増加傾向が継続しており、コロナ禍の不動産取引市場への影響は限定的で宅地需要は引き続き堅調である。 (2)当地は市中心部に近接し、比較的堅調な需要がある。半面既成市街地で供給が限られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,291 円／平米 30万8,420 円／坪
推定価格 平米 坪	10万778 円／平米 33万3,172 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,506 円／平米 38万5,169 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,160 円／平米 33万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,365 円／平米 34万5,031 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,053 円／平米 34万3,999 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,881 円／平米 35万3,349 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,013 円／平米 34万7,173 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,272 円／平米 38万1,089 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万426 円／平米 29万8,948 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,766 円／平米 32万6,520 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,420 円／平米 34万1,907 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｋ０５１７６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,659 円／平米 38万5,675 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,156 円／平米 36万7,482 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,233 円／平米 40万7,408 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情