路線価 (2023) 岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割2087-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
価格時点	2023 年
駅名	水島駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	625万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,718 円 1平米 3万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	625万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,718 円／坪 1平米 3万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は連島地区南西部郊外の分譲住宅地域一円がその範囲である。主な需要者は水島臨海工業地帯及びその周辺の企業へ通勤する３０代の一次取得者の勤労者世帯が中心である。周辺では新規の分譲地開発も見られ宅地供給は多いが郊外住宅地を求める一次取得者層の需要も回復してきており需給バランスは安定傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地が５００～１０００万円前後、新築戸建が２５００～３０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、倉敷市南部に位置する水島臨海工業地帯背後の水島・連島地区の住宅地域と判定した。主たる需要者の属性は、当該工業地帯の工場等へ通勤する３０代～４０代を中心とした一次取得者等である。工業地帯に近く一定の住宅地需要は見られ、小規模な分譲宅地供給も継続的になされているが、利便性の点でやや低調である。需要の中心となる価格帯は土地は概ね５００万～１，０００万円程度、新築戸建住宅で概ね２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農地の中に一般住宅の立地が進む新興住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断した。したがって、当該比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、農地の中に一般住宅の立地が進む連島地区の新興住宅地域に存する。収益還元法は、標準地が画地規模が小さい住宅地であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水島駅西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に一般住宅の立地が進む新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に位置し宅地供給量も多いが一次取得者層の住宅地需要はやや回復してきており、地価は概ね横ばい圏内で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、連島地区南部の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺では、新規の小規模開発による宅地供給も見られるが、郊外に位置するため需要がやや弱く、今後も地価は横這い基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,718 円 1平米 3万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,718 円 1平米 3万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコスト上昇等の不安要素があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。先行きについても各種政策の効果が期待される。ただし、海外景気の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)一次取得者層の住宅地需要がやや改善しつつあり、周辺では小規模な宅地分譲が散見される。 (2)周辺での農地の小規模な宅地開発は継続しており、住宅地の供給が続いているが、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,108 円／平米 11万2,761 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,091 円／平米 11万2,705 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,098 円／平米 10万9,422 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,258 円／平米 12万6,481 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,879 円／平米 12万5,228 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,140 円／平米 10万9,561 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,214 円／平米 12万3,029 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,442 円／平米 11万7,171 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,939 円／平米 10万8,896 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,082 円／平米 15万5,653 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,708 円／平米 14万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,044 円／平米 10万9,243 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開十ノ割２０８７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,370 円／平米 14万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,845 円／平米 14万1,646 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,136 円／平米 10万9,548 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情