路線価 (2023) 岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ1308-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９
価格時点	2023 年
駅名	上の町駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	302万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	302万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、倉敷市児島地区の一般住宅が多い住宅地域である。近年、児島では駅周辺の利便性が高い住宅地の需要が強い反面、背後の傾斜地勢の地域や交通アクセスが悪い臨海部等の宅地需要は弱く、選別化が進んでいる。需要者は、児島地区に地縁のある３０～４０代の勤労者が中心で、地区外からの転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地が４００万円程度、新築の戸建住宅で２７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、児島地区周辺に位置する調区内の住宅地域一帯である。需要者の中心は、児島地区に地縁を有する若いファミリー層であり、地区外からの転入は少ない。平野部の需要は堅調であるが、当該標準地は幹線から程遠い高台にあるため、需要は弱い。他方少数ながらも、取引目的によっては、稀少性から、通常より高値となるケースも存在する。取引の中心となる価格帯は更地で総額３００～４００万円程度、新築戸建で総額３０００万円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主体とした分譲住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られない地域のため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替性の強い分譲地の事例を採用しており、信頼性は高いと認められる。市場の実態は、自己使用目的で取引される住宅地においては快適性や利便性が重視され、取引価格の水準で価格が決定されるのが通常であることから、比準価格を採用し、前年からの地域動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は調区内の高台であり、幹線道路との高低差が大きく、距離も離れているため、付近に賃貸向け共同住宅等は見当たらず、収益価格の検討は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、信頼性の高い比準価格を標準とし、調区内における住宅価格の変動、前年からの地域要因の変化や市場動向にも留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上の町駅西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	11.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	瀬戸中央自動車道に近い高台の大規模住宅団地（新児島団地）
街路	基準方位　北、５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の大規模住宅団地であるが、幹線街路から遠いため利便性が劣り、多数の未利用の区画が残っている。今後も現状程度で推移するものと予測する。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)幹線から遠く離れた調区内にある高台の住宅団地で、未だ多数の空地が残り、依然として需要は小さい。他方調区内の規制は厳しく、新規の開発が見込めないことから、稀少性が注目され、地価はやや下止まり傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)児島支所管内の人口減少率は倉敷市の他の管内と比較して大きい。建築資材高騰の影響が見られ始めている。 (2)かつて繊維の街児島と都心を結ぶ旧下津井電鉄沿線の地域として栄えたが、近年周辺に大きな変化はない。コロナ禍が与える地価への影響は小さい。
地域要因
(1)児島地区郊外の高台に所在する大規模分譲地域であり、需要は弱い。 (2)需要は平野部が中心で、高台の住宅団地は敬遠される傾向にあった。近年調区内の規制強化による影響として、開発残地の下落率は縮小傾向にある。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万453 円／平米 6万7,618 円／坪
推定価格 平米 坪	2万476 円／平米 6万7,694 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,208 円／平米 6万3,502 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８８７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,462 円／平米 12万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,230 円／平米 11万9,776 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,880 円／平米 6万2,417 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,160 円／平米 7万3,261 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,395 円／平米 7万732 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,035 円／平米 6万2,930 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情