路線価 (2023) 岡山県倉敷市玉島中央町3-911-230 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
価格時点	2023 年
駅名	新倉敷駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円／坪 1平米 5万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：玉島地区及び周辺地区の近隣商業地域一帯。需要者：地元の個人商店や中小企業が中心である、大企業は関心を示しにくい。需給動向：玉島地区の商業の中心が新倉敷駅周辺等に移動したため、閉鎖する店舗等跡地の供給は潜在的にかなりある。広範囲な需要喚起は難しいが、地元に特化した業種の取引は散見できる。価格水準：１㎡あたり５万円から６万円程度と推定できる。但し、立地条件による成約価格のばらつきが激しい。 (2) 同一需給圏は玉島地区内の商業地域である。主たる需要者は県内の中小規模の店舗事業者であるが、幹線道路沿い及び新倉敷駅周辺においては全国に店舗展開する大規模事業者も見られる。地域の商業の中心が新倉敷駅周辺及び国道２号バイパス沿いに移行しており、玉島地区南部の客足が流出している。市場での需要の中心となる価格帯は坪１０万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では、自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広範囲ではあるが、同一需給圏内の類似の取引事例より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における街路条件の良好な事例を中心に収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、自用の店舗が中心で新規の出店も少なく、賃料水準は低位にあり収益価格は低位に試算された。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新倉敷駅南方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	158.5 坪 (524 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗、医院、スーパー等が並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	玉島港に近い旧来からの商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)玉島地区中心部の旧来からの商業地である。但し、当地の商業の中心が新倉敷駅周辺や国道４２９号沿道に移動したため、繁華性が徐々に低下、標準地の銀行支店も統合された。今後も同傾向であろう。 (2)地域の商業施設が新倉敷駅周辺及び国道２号沿いへ集積しており、当該地域は繁華性が低下傾向にあり、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 18万3,483円 1平米 5万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。建築費が高騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただし、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透明感がある。
地域要因
(1)衰退傾向はみられるが、一定の店舗の連坦性、繁華性等は保たれている。但し、個人商店が多く経営者の高齢化が進んでいる。 (2)玉島地区の旧来からの商業地域である。商業需要は新倉敷駅前等北部に移行しており、地域全体は停滞傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０７８３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,038 円／平米 16万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,619 円／平米 17万652 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,624 円／平米 18万3,893 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７８３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,479 円／平米 10万4,070 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,293 円／平米 14万6,433 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,022 円／平米 18万1,903 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０７８３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,256 円／平米 14万9,616 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,416 円／平米 16万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,399 円／平米 18万3,149 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,919 円／平米 13万8,584 円／坪
推定価格 平米 坪	4万698 円／平米 13万4,548 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,482 円／平米 18万117 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情