路線価 (2023) 岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内269-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
価格時点	2023 年
駅名	茶屋町駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円／坪 1平米 6万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：ＪＲ瀬戸大橋線沿線の各駅周辺及びその背後部の商業地域一帯。需要者：地元の個人商店、中小企業が主。需給動向：茶屋町駅付近は市街化区域の範囲が狭く小規模家屋が密集しているため、供給が限定的である。需要も地元に特化した個人商店等に限られ、取引自体が少ない。周辺部の住宅地需要が旺盛で地価を下支えしている面もある。価格水準：相場としては１㎡あたり７万円前後であるが、取引動機による成約価格のばらつきが見られる。 (2) 同一需給圏は茶屋町駅、早島駅等ＪＲ瀬戸大橋線沿線を中心に県南各所に広く見られる商業地域一帯。主な需要者は店舗、事業所等を経営する県内外の事業者とみられる。近隣地域は茶屋町地区の概ね中心に位置し、駅利用客を主な顧客とする店舗併用住宅が建ち並ぶ混在商業地域である。茶屋町地区は住商ともに全体的に供給不足により地価上昇圧力が強い。取引自体が少なく、事情、目的、当事者の力関係等多様で中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では、自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は、周辺部の近隣商業地の取引事例より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法では取引が少ないなか、適切な市場動向を把握するため事情補正したものも含め茶屋町地区の３事例を採用した。需給逼迫した市場実態から全体的に上振れした。比準価格は規範性等を十分吟味し信頼性の確保に努めた。収益還元法は標準的な賃貸経営モデルを想定したが、近隣地域のような用途多様性の反映には限界がある。さらに昨年からの変動要因等を総合的に勘案し、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茶屋町駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅が混在する駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茶屋町駅から国道２号線へ抜ける幹線沿いに位置し、旧来から家屋が密集している。近年は店舗の新規出店等は殆ど見られず、一部は住宅地化している。但し、個人商店主体の近隣商業地域として今後も推移するであろう。 (2)茶屋町地区の商業地域は駅西側の南北通りが中心であり、近隣地域を含む県道沿いは住宅地利用も多い。駐車場の確保にやや難が見られるが駅との位置関係から需要は強く地価は上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)感染症による景気低迷から景気回復期へ移行し、全体的な需要増加が認められる。一方で物価や金利上昇懸念から先行きの不透明感が進む。
地域要因
(1)茶屋町駅前の大型店舗が充実しつつあるが、当地は小規模店舗等を中心とする近隣商業地域として住み分けている。 (2)顧客は大型商業施設へ流れているが、駅との接近性から飲食店等を中心に棲み分けが進む。住宅地としての需要も認められ需要は堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,071 円／平米 21万1,819 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,531 円／平米 20万6,727 円／坪
標準価格 平米 坪	7万102 円／平米 23万1,757 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,139 円／平米 27万4,858 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,386 円／平米 27万8,980 円／坪
標準価格 平米 坪	7万439 円／平米 23万2,871 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,998 円／平米 13万2,233 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,311 円／平米 22万2,530 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,536 円／平米 22万9,886 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０３１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市茶屋町字蟹取川内２６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,887 円／平米 19万7,986 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,119 円／平米 19万2,141 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,943 円／平米 22万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情