路線価 (2023) 岡山県倉敷市水島東栄町64 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市水島東栄町６４番
価格時点	2023 年
駅名	栄駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円／坪 1平米 4万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：主に水島臨海鉄道の駅周辺及びその背後部の近隣商業地域である。需要者：地元の中小規模の小売店、飲食店、事務所、医院等である。需給動向：かつては商店街として賑わっていたが、ロードサイド型店舗に顧客が流出し衰退傾向にある。新規の出店需要は希薄である反面、閉店した店舗の跡地処分も多く、需給は緩んでいる。価格水準：背後住宅地とほぼ同じで１㎡あたり４万から５万円程度であるが、処分を前提の場合は安値取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は水島地区中心部の在来からの近隣商業地域及びその周辺がその範囲である。主な需要者は水島地区及びその周辺の個人、中小規模の法人事業者等である。水島地区の近隣商業地域では高度成長期の繁栄後、顧客は郊外路線商業地域へ流れ、商業収益性の低下から衰退傾向であったが、最近では利便性の良さもあって住宅地としての利用も散見される。物件の用途・利用形態が多様で中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地では、自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地する店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は、周辺部の近隣商業地の取引事例より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、テナントの業種・業態の多様性等から適正な賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栄駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市水島東栄町６４番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水島地区の古くからの商業地域で、小規模な店舗や事務所が連坦している。しかし、当地の買い物の中心は沿道型の大型店舗に移行し、閉店した店舗等が多い。地価は既に背後部住宅地とほぼ等しく当面現状維持であろう。 (2)昭和の高度成長期には栄えた商店街で、現在では商業地としては衰退傾向にあるが、水島臨海鉄道にも近いため最近は利便性の良さから住宅地への転換も散見される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需要は比較的堅調である。コロナ過の影響はほぼ解消している。 (2)県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコスト上昇等の不安要素があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向にある。
地域要因
(1)商業地域としては衰退傾向であるが、駅等の利便性は高い、長期では住宅が増えていくと考えられる。 (2)水島臨海鉄道に近接して利便性が良好であるため住宅地への転換も散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島東栄町６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,018 円／平米 17万8,584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,969 円／平米 18万5,034 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,001 円／平米 14万5,467 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島東栄町６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,863 円／平米 11万1,951 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,528 円／平米 11万844 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,985 円／平米 14万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島東栄町６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,302 円／平米 12万14 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,534 円／平米 14万3,923 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市水島東栄町６４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,951 円／平米 14万1,996 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,951 円／平米 14万1,996 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,783 円／平米 14万4,747 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情