路線価 (2023) 岡山県倉敷市南畝3-158-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 倉敷市岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
価格時点	2023 年
駅名	水島駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (4331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (4331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円／坪 1平米 2万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は水島地区南部の工場、物流施設が建ち並ぶ工業地域一帯である。主な需要者は水島コンビナート内の企業の取引先や地元企業または物流関連の企業である。地元企業を中心に需要は堅調であり、地価は上昇して推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、建物が多種多様で総額の把握は難しいものの、土地のみでは３万円／㎡程度になると思われる。 (2) 同一需給圏は、水島地区南部の中小工場・物流施設等が立地する工業地域一円である。主たる需要者は水島コンビナート内の大企業の関連企業や地場企業等の、工場用地や流通拠点用地を求める法人である。物流関連を中心に大規模用地への需要は強く、県南では用地不足の感もあるなか、需給動向は堅調である。取引の中心となる価格帯は、規模等によるばらつきはあるが、概ね２万円～３万円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の倉庫等を主とした工業用地であるため、賃貸市場が未成熟で収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性が認められる実際の取引事例を採用し、各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証性がある価格として説得力が高いものと判断し、代表標準地との検討も踏まえ、昨今の市場動向にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用が中心の工業地域であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、周辺類似地域から代替関係の認められる事例を収集し、規範性に係る検討を行って求めたものである。価格時点に近い事例も収集し得ており、比準価格は実証的で説得力は高いと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、工場倉庫等立地動向、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水島駅南東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	1310 坪 (4331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫が立地する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倉敷市岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	75 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場に関連する中小工場や物流施設が主体の地域である。物流、工場用地を中心に大規模画地への需要は依然として強く、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)水島コンビナートに関連する中小工場や倉庫が立地する地域である。地域要因に大きな変動は無く、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得や個人消費は緩やかに改善し、増加している。住宅投資は高めの水準で、設備投資は増加している。 (2)コロナ禍の経済活動への影響は払拭されつつあるものの、ウクライナ情勢や資源高、利上げによる海外経済の減速など、経済の先行きは不透明である。
地域要因
(1)大規模画地を中心に物流・工場用地の引き合いは強く、地価は上昇している。 (2)地域要因に特段の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,712 円／平米 14万7,818 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,712 円／平米 14万7,818 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万46 円／平米 9万9,332 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,627 円／平米 10万4,559 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,946 円／平米 10万5,613 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,517 円／平米 4万7,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,278 円／平米 7万345 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,071 円／平米 9万2,803 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	倉敷市
地域	岡山県倉敷市南畝３丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,689 円／平米 9万1,540 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,933 円／平米 9万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,933 円／平米 9万8,958 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情