路線価 (2023) 岡山県津山市原字ナル108-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 津山市岡山県津山市原字ナル１０８番１外
価格時点	2023 年
駅名	高野駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	565万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,076 円 1平米 5,770 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	566万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,109 円／坪 1平米 5,780 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津山市東部に広がる郊外の一般住宅地域及び農家住宅地域である。転入移転に伴う需要が非常に少ないため、主たる需要者の中心は当該地区に地縁等の関係を有する個人である。少子高齢化が進み、新たに住宅を取得する動きが非常に少ないため、開発等の動きもなく、地価は長期的に下落傾向で推移している。取引件数が非常に少ない地域のため、市場が成熟しておらず、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は津山市北東部郊外の農家集落地域一円がその範囲である。主な需要者は当地に何らかの地縁的関係を有する者又は地元在住者が中心で他地域からの転入者はほとんど見られない。交通利便性が劣り若年層から敬遠される傾向から需要は弱含んでおり、地価は長期にわたり下落基調となっている。なお、不動産の取引件数が少なく、取引される規模や価格も様々で個別性が強いため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市役所支所に近い農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は対象標準地と代替関係が認められる実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力があるものと判断し、比準価格を標準とし、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅が見られる市役所支所に近い住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高野駅北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる市役所支所に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津山市岡山県津山市原字ナル１０８番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家住宅地域であり、人口の減少や少子高齢化が進んでおり、この傾向は今後も続くものと予測され、地価の下落は続いていくものと思われる。 (2)津山市北東部郊外の集落地域で高齢化・人口減少が進行しつつあり、宅地需要は弱く地価は依然として下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,076 円 1平米 5,770 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,109 円 1平米 5,780 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,076円 1平米 5,770円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 1万9,439円 1平米 5,880円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,109円 1平米 5,780円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 1万9,439円 1平米 5,880円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩やかに改善し、個人消費は緩やかに増加傾向であるが、住宅投資は弱含みで推移している。 (2)県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコスト上昇等の不安要素があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向にある。
地域要因
(1)農家住宅地域で、新たな宅地開発の動きや地域要因に大きな変動は見られず、不動産市況は弱含んでいる。 (2)地域要因に大きな変動はないが地域全体が高齢化・人口減少しており宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市原字ナル１０８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,865 円／平米 1万6,084 円／坪
推定価格 平米 坪	4,763 円／平米 1万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	5,773 円／平米 1万9,086 円／坪
査定価格 平米 坪	5,770 円／平米 1万9,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６０５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市原字ナル１０８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,237 円／平米 2万620 円／坪
推定価格 平米 坪	6,056 円／平米 2万21 円／坪
標準価格 平米 坪	5,686 円／平米 1万8,798 円／坪
査定価格 平米 坪	5,690 円／平米 1万8,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０６０５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市原字ナル１０８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,667 円／平米 2万2,041 円／坪
推定価格 平米 坪	7,119 円／平米 2万3,535 円／坪
標準価格 平米 坪	6,322 円／平米 2万901 円／坪
査定価格 平米 坪	6,320 円／平米 2万894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情