路線価 (2023) 岡山県津山市中北下字当田1158-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 津山市岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
価格時点	2023 年
駅名	美作千代駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	439万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,622 円 1平米 7,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	438万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,555 円／坪 1平米 7,730 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 標準地は市役所久米支所などが存する旧久米町中心部の背後地域に位置する。同一需給圏は、津山市の西部地域を中心とした既成住宅地域一円。需要層は、地元と何らかの関係を有する人が中心で、市場に広がりを欠く。人口減・高齢化の進行もあって、当地への不動産需要は弱く、取引は少ない。従って、取引の中心価格帯を把握することは難しいが、世帯年収や競争代替関係にある地域での市場動向等から俯瞰すると、土地は総額で概ね４００万円～５００万円程度。 (2) 同一需給圏は津山市西部郊外及び隣接の鏡野町の農家集落地域一円がその範囲である。主な需要者は当地に何らかの地縁的関係を有する者又は地元在住者が中心で他地域からの転入者はほとんど見られない。人口減少・高齢化が続く地域で、交通利便性が劣り若年層から敬遠されるため宅地需要は長期にわたり低下傾向である。なお、不動産の取引件数が少なく、取引される規模や価格もまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は農家住宅や一般住宅が混在する古くからの住宅地域であり、不動産市場も収益性よりも居住環境や利便性に着目して取引が行われているのが実情である。よって、収益価格は試算しない。比準価格は、周辺地域から価格牽連性の高い事例を採用して求めており、実証的で説得力を有する。これより、市場実態に即した比準価格を標準に、代表標準地との均衡、前年からの地域動向、総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅、農家住宅が散見される住宅地域である。積算価格及び収益価格は後述の理由から試算できなかったが居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例との比較により求められた比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	美作千代駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	171.5 坪 (567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が散見される住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津山市岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧久米町中心部の背後に存する古くからの住宅地域である。人口減と高齢化の進行に加え、宅地需要も地元と何らかの関係を有する人などに限られ、市場の範囲は狭い。当面、地価の下押し傾向は続くものと予測する。 (2)津山市西部郊外の農家集落地域で高齢化・人口減少が進行しつつあり、需要減から地価は依然として下落基調で推移するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,622 円 1平米 7,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,555 円 1平米 7,730 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,622円 1平米 7,750円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 2万5,985円 1平米 7,860円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,555円 1平米 7,730円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万5,985円 1平米 7,860円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)岡山県北部・津山市の不動産市場は人口減や高齢化の進行により、立地の良し悪しによる選別が一段と厳しくなっている。 (2)県内景気は原材料価格高騰やエネルギーコスト上昇等の不安要素があるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎ回復傾向にある。
地域要因
(1)農家住宅が混在する旧久米町の中心部に近接する古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。道路が狭い箇所もあり、住宅地需要は脆弱。 (2)地域要因に大きな変動はないが高齢化・人口減少に歯止めがかからず宅地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	7,313 円／平米 2万4,177 円／坪
標準価格 平米 坪	7,796 円／平米 2万5,774 円／坪
査定価格 平米 坪	7,800 円／平米 2万5,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,342 円／平米 1万1,049 円／坪
推定価格 平米 坪	6,028 円／平米 1万9,929 円／坪
標準価格 平米 坪	7,718 円／平米 2万5,516 円／坪
査定価格 平米 坪	7,720 円／平米 2万5,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０３１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,817 円／平米 2万9,149 円／坪
推定価格 平米 坪	8,623 円／平米 2万8,508 円／坪
標準価格 平米 坪	7,741 円／平米 2万5,592 円／坪
査定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５Ｋ０３１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市中北下字当田１１５８番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,317 円／平米 1万4,272 円／坪
推定価格 平米 坪	5,635 円／平米 1万8,629 円／坪
標準価格 平米 坪	7,730 円／平米 2万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	7,730 円／平米 2万5,555 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情