路線価 (2023) 岡山県津山市河辺字兼田1153-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 津山市岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
価格時点	2023 年
駅名	東津山駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,100万 円 (1090 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,100万 円 (1090 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,221 円／坪 1平米 6万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：津山市の幹線道路沿道の郊外路線商業地域一帯。需要者：地元の中堅企業や全国展開する量販店、ファミリーレストラン、コンビニ等の運営会社が主である。需給動向：津山ＩＣや大型商業施設に近接し、利便性がかなり高いため需要がある反面、ほぼ空地がない状態が続いており、売り手有利と言える。価格水準：取引そのものが少ないが坪２０万円程度が中心で、事業用地のため総額の上限はない。 (2) 同一需給圏は津山市郊外の低層の店舗や営業所等が見られる路線商業地域である。需要者の中心は低層店舗、事務所等の立地を考える県内外の事業法人である。近隣地域周辺における商業地の不動産需要は安定的であるが、事業用定期借地権と競合することもあり、取引は減少傾向にある。需要者の属性、業種等によって画地規模が異なるため、市場での土地取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は飲食店や量販店が主体であるが、事務所も一部見られる。地域の実情に合う沿道型の賃貸物件を想定して収益還元法を適用した。但し、期待賃料は建物、設備等のグレード等で左右され、査定者の想定事項も介在するため収益計算を高い精度で展開することに一定の限界がある。一方、比準価格は、現実の不動産市場の動向が反映され実証的である。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格との均衡も図った。 (2) 比準価格は幹線道路沿いを中心とする規範性の高い取引事例を広域的に収集の上、比準して求めたものであり、路線商業地に対する市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方、近隣地域は自用物件が主体であり、土地価格と賃料水準に開差が生じているため、収益価格は低位に試算された。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東津山駅東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	329.7 坪 (1090 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津山市岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津山市では郊外にあたるが、高速道路ＩＣや大型商業施設等との関係位置に優れる路線商業地域である。地価変動も少なく、今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)津山市東部郊外の店舗や営業所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は今後とも安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減は続くものの、津山市は岡山県北東部の中心都市であり、市中心部を中心に一定の不動産需要がある。 (2)新型コロナの影響が和らぐ中で、県内景気は緩やかに回復しているが、近時の物価及び長期金利の上昇等により先行きが不透明な状況にある。
地域要因
(1)市全体としては商業地の供給に過剰感があるが、当地は高速道路ＩＣ等との関係位置が良好で、比較的堅調な需要がある。 (2)津山ＩＣ及び他の国道との接続点に近い交通の要衝であるため、郊外路線商業地域として熟成し、安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０５７１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,486 円／平米 13万541 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,407 円／平米 13万280 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,028 円／平米 21万4,983 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０３Ｋ０７８３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,516 円／平米 16万394 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,718 円／平米 17万980 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,728 円／平米 21万3,991 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０５７１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	津山市
地域	岡山県津山市河辺字兼田１１５３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,283 円／平米 17万9,460 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,626 円／平米 18万7,206 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,539 円／平米 21万6,672 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情