路線価 (2023) 岡山県笠岡市金浦字沖1646 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 笠岡市岡山県笠岡市金浦字沖１６４６番
価格時点	2023 年
駅名	笠岡駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	347万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	347万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は笠岡市の中心部から約３ｋｍ圏内の住宅地域一円である。需要者は当地に地縁関係のある３０～４０歳代の勤労者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少なく、世帯分離等を契機とする取引が主となっている。旧来からの漁村集落で開発余地に乏しく、若年層の流出と居住者の高齢化が進み、画地規模の小さい宅地の需要は弱まっている。市場の中心となる価格帯は、土地が４００～６００万円程度、新築の戸建物件が３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、干拓地東側にある細長い笠岡湾の、北岸から東岸に沿って位置する、海岸に近い住宅地域一帯である。港町特有の、狭い路地に小規模住宅が密集する傾向がみられる。主な需要者は金浦地区に地縁を有するものが中心となる。市外及び地区外からの転入は少ない。周辺では、若い世代の流出、居住者の高齢化が進み、新規の住宅需要は弱く、取引も低調である。需要の中心となる価格帯は更地が５００万円程度、新築戸建で３２００万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地は小規模住宅が密集する郊外の既成住宅地域である。規模の小さい画地が多く賃貸物件はほとんどみられない地域で、共同住宅の想定は困難なため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代替性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は笠岡市中心部からやや離れた漁港近くの既成住宅地域で、学校以外の公共・利便施設は少ない。自己使用が主体で、賃貸向け共同住宅等が見られず、収益価格は断念した。他方比準価格は現実の取引市場で成立した類似性の高い事例より求められており、実証的かつ客観的である。従って、規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討、前年からの地価動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	笠岡駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い旧金浦湾東沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笠岡市岡山県笠岡市金浦字沖１６４６番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	入江に面した国道背後の既成住宅地域
街路	基準方位　北、４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)埋立地に形成された小規模住宅が密集する住宅地域である。外部からの転入者はみられず、居住者の高齢化が進み、空き家が増加しつつある。宅地需要が弱いことから、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (2)笠岡湾最奥の入江に面した国道背後の既成住宅地域である。開発可能な平坦地が少なく、新規の宅地開発は見られない。港町近郊の住宅地域であり、地域要因の変化は少ない。当面、地価の下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年工場等の進出はみられるが、笠岡市の人口は近５年間で約９％減少し、今後も生産年齢人口の減少が見込まれるので、住宅地需要は強くはない。 (2)笠岡市は隣接する広島県福山市との関連が強く、高齢化と人口減少の一方、笠岡バイパスの工事も進行している。コロナ禍の影響は縮小している。
地域要因
(1)開発可能な平坦地が少なく、新規の分譲地開発は少ない。熟成した住宅地域として特段の地域要因の変動はなく、地価は下落傾向が継続している。 (2)細長い笠岡湾最奥部の港町にある既成住宅地域である。周辺は干満の差が大きい。住宅地の需要は弱く、稀に発生する取引は中古建物が中心である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市金浦字沖１６４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万601 円／平米 6万8,107 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,295 円／平米 7万401 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,171 円／平米 7万9,909 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｋ０８６６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市金浦字沖１６４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万51 円／平米 6万6,289 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,683 円／平米 7万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,377 円／平米 7万3,978 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	笠岡市
地域	岡山県笠岡市金浦字沖１６４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,205 円／平米 9万3,246 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,895 円／平米 9万2,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,109 円／平米 8万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情