路線価 (2023) 岡山県井原市上出部町572 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 井原市岡山県井原市上出部町５７２番
価格時点	2023 年
駅名	井原駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円／坪 1平米 4万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、井原市の幹線道路沿い及び背後の商業地域である。需要者は、店舗や事業所等の立地を目的とする法人及び個人であり、県内資本が大半で大手資本は少ない。需要は地域経済の停滞傾向により、弱めの動きである。市場での中心価格帯は、多様な業種・用途があり、総額では中心となる価格帯の把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、井原市内の商業地域一円である。主たる需要者は、事業を行うことを目的として取得する県内事業者である。繁華性は低く、住宅も多くみられる地域であり、商業需要は弱含みである。業種業態及び画地規模が様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は収益性に着目して賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷によりテナント業種の想定や新規賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや劣る。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、井原市内の商業地における類似地域における事例を収集し比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃貸用不動産を想定して収益性から試算したが、新規出店が少なく賃料水準等想定事項の判断が困難であり、その説得力は劣る。以上より、信頼性の高い比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	井原駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	井原市岡山県井原市上出部町５７２番
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	井原駅前区画整理事業施行区域内の準幹線街路沿い商業地
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幅員約２０ｍの準幹線街路沿い商業地であるが、周辺利用は店舗等のほか、住宅、駐車場、未利用地も混在している。今後も現状程度の状況で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (2)事務所、店舗、一般住宅が建ち並び空地も多くみられる路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。商業繁華性は低く、現状を維持するものと思料する。地価は、下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)井原市の人口は長期的に減少を続けており、商業地に対する需要も弱い。 (2)景気は緩やかに持ち直している。建築費が高騰しているものの、住宅建設は底堅い。ただし、物価上昇や金利上昇懸念で先行きに不透明感がある。
地域要因
(1)区画整理区域内の商業地域であるが、店舗のほか、住宅、駐車場、未利用地が見られる。新規の店舗立地はほとんど見られない。 (2)区画整理区域内の路線商業地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県井原市上出部町５７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,173 円／平米 15万9,260 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,932 円／平米 15万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	4万517 円／平米 13万3,949 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県井原市上出部町５７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,728 円／平米 7万8,445 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,776 円／平米 9万1,827 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,732 円／平米 14万1,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０３Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県井原市上出部町５７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,132 円／平米 5万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,912 円／平米 10万5,501 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,183 円／平米 14万2,763 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｋ０６３３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県井原市上出部町５７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,291 円／平米 11万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,940 円／平米 12万2,124 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,509 円／平米 14万535 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０２Ｔ０６３３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	井原市
地域	岡山県井原市上出部町５７２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,290 円／平米 11万9,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,939 円／平米 12万2,120 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,204 円／平米 14万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情