路線価 (2023) 岡山県総社市刑部字土堂124 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 総社市岡山県総社市刑部字土堂１２４番
価格時点	2023 年
駅名	東総社駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は総社市中心市街地から郊外に広がる市街化調整区域内の既成住宅地域及びその周辺の集落地域である。主たる需要者は地縁等の関係を有する個人と想定される。農家住宅地と位置付けられるが、中心部への接近性が比較的良好で、周辺地域での宅地開発も活発であり、底堅い需要が見込まれるため、地価は概ね横ばい傾向で推移している。農家住宅地で規模等にばらつきがあるので中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は総社市内の市街化調整区域内に位置する住宅地域一円である。集落的色彩が強いため、需要者は刑部地区居住者及び地縁関係者が中心であるが、市街化区域にも比較的近く、生活利便性が良好なことから、個人開発による一般住宅が増加している。取引件数が少なく、縁故取引が大半であるため、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが、周辺分譲地の土地の取引価額は概ね８００万円～１０００万円、単価は㎡４万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸を想定することは妥当ではないため、収益還元法を適用しなかった。比準価格は代替性がある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証性という点で説得力があると判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場の成立が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は周辺地域に取引が少ないため、同一需給圏内において広範囲に多数の信頼性のある取引事例から適切に補修正を行って求めたものである。よって、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東総社駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	172.7 坪 (571 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	総社市岡山県総社市刑部字土堂１２４番
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	調区内の農家住宅地域であるが市街化区域に近く、一般住宅も混在している。
街路	３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南方周辺では国道バイパス事業が進行中の農家住宅や一般住宅が混在する地域である。市街化区域に近く、生活利便性も比較的良好なため、地価は安定して推移するものと予測する。 (2)市内中心部への接近性が比較的良好な農家住宅地域である。周辺では国道バイパス事業が進行中であり、宅地開発も散見されることから、地価は横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が和らぎ、雇用者所得は緩やかに改善し、個人消費は緩やかに増加している。住宅投資は回復傾向である。 (2)総社市の人口は近５年間で約３％増加しているが、郊外周辺の地域は過疎化が進み、人口は減少している。既成住宅地や農家集落に対する需要は弱い。
地域要因
(1)周辺地域では宅地開発の動きもあるが、当該地域においては地域性に大きな変動はない。南方のバイパス事業が完成すれば利便性の向上が期待される。 (2)国道１８０号バイパスの事業が進行中であり、市街化区域に近いため周辺では小規模な分譲開発が多くなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５Ｋ０６７０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市刑部字土堂１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,241 円／平米 10万9,895 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,755 円／平米 9万5,064 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６７０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市刑部字土堂１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,579 円／平米 10万4,400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万364 円／平米 10万383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,087 円／平米 8万9,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０６７０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市刑部字土堂１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,990 円／平米 9万9,147 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,402 円／平米 9万7,203 円／坪
標準価格 平米 坪	3万311 円／平米 10万208 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０２８０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	総社市
地域	岡山県総社市刑部字土堂１２４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,854 円／平米 10万8,615 円／坪
推定価格 平米 坪	3万838 円／平米 10万1,950 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,882 円／平米 9万2,178 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情