路線価 (2023) 岡山県高梁市中之町2-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 高梁市岡山県高梁市中之町２番１
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、備中高梁駅北部の旧来からの住宅地域である。高梁市中心部及び周辺住宅地は、地勢的特性から需要が認められ、人気が高いのは高梁駅東から南東部の平坦地勢の住宅地域であり、近隣地域は比較的規模の大きな住宅が多く総額が嵩む。旧市街地のため、街自体が熟成しており、地場経済の停滞もあり、需要は弱含みである。取引動機や規模の大小、画地の個別性も様々であり、市場において中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、備中高梁駅北部の旧来からの住宅地域一円と判定した。主たる需要者は市内居住の３０代～４０代の一次取得者であるが、画地規模の大きな武家屋敷跡は分譲業者や公益目的での需要なども認められる。平坦地は旧来からの城下町で潜在的な需要は根強いが、開発余地は少ない。地域内居住者の高齢化等から供給圧力は高まっている。取引動機や規模等の個別性が強く、取引価格にバラつきが大きいため中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は備中高梁駅北部に位置する取引事例を中心として求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は旧来からの住宅地域であり、快適性・利便性を指向する低層住宅地において収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されず、やや低位に試算された。したがって説得力の高い比準価格を標準として収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (2) 対象標準地は一般住宅のほかに医院等も混在する既成住宅地域に存する。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低めに試算された。比準価格は高梁市内の旧城下町の取引を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	105.9 坪 (350 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに医院等も混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高梁市岡山県高梁市中之町２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)画地規模の大きい住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、熟成度は高い。住宅地人気は駅東及び南東部に移行しつつあり、引き続き地価は下落が継続すると予測する。 (2)市街地中北部に位置する旧来からの閑静な住宅地域。歴史的価値の残る住宅地として熟成しているため当面は現状維持で推移すると予測する。画地規模が大きく需要が限定されるため地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給制約が緩和され経済活動が正常化されつつあるが、高梁市は人口減少、高齢化、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が継続している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)備中高梁駅北部の旧来からの住宅地域であり、画地規模の大きい住宅が連たんしている。住宅地として熟成しており、特段の変動要因は認められない。 (2)近隣には公共施設、寺院等が見られる古くからの閑静な住宅地域である。古くからの住宅地で地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市中之町２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,294 円／平米 11万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,938 円／平米 12万5,423 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,808 円／平米 14万4,829 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市中之町２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,982 円／平米 11万2,344 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,103 円／平米 13万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,905 円／平米 14万1,844 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市中之町２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,179 円／平米 10万3,078 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,156 円／平米 13万6,062 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,186 円／平米 14万2,773 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市中之町２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,482 円／平米 12万609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,124 円／平米 14万2,568 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,124 円／平米 14万2,568 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市中之町２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,238 円／平米 15万6,169 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,624 円／平米 15万7,445 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,021 円／平米 14万2,227 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情