路線価 (2023) 岡山県高梁市旭町1335-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岡山県 高梁市岡山県高梁市旭町１３３５番９
価格時点	2023 年
駅名	備中高梁駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	807万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	807万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,048 円／坪 1平米 7万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧高梁市の商業地域が中心である。主な需要者は、同一需給圏内で事業を展開している中小法人又は地縁性をもつ個人事業者等である。地域内人口の減少に加え、備中高梁駅南西部の大型店が集積する商業施設に顧客が流れており、駅前商業地域は駅ビルの開業波及効果も限定的で、地域的な衰退が継続しており、収益力が低く市場競争力は弱い。取引の目的、画地規模等が多種多様であり、取引自体も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は駅近くの商業地域及びその直背後地と判定した。主たる需要者は店舗、事務所経営を目的とする中小規模の法人・個人事業者である。図書館・観光案内所の新築など駅前地区では各種の公共投資が行われている。収益性の改善や商業地需要の回復にはいたっていないが、直背後地で小規模な分譲地開発が行われるなど、住宅用途も含め中心市街地の潜在的な需要は根強い。顕在化される取引が少なく需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は備中高梁駅周辺に位置する代替性を有する取引事例から求められており、実証的かつ客観的な価格である。収益価格は理論的ではあるが、賃料水準が土地価格に比べ低位にあるため、低く試算された。市場の実態は、収益性よりも取引価格を中心に価格形成されていることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (2) 対象標準地は中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域に存する。商業地であり、収益性も重要な要因であるが、賃貸用店舗は少なく、自用建物が中心のため、資料収集に限界があり、収益価格の相対的信頼性は低い。一方、比準価格は近隣地域内の取引を含む駅前地区の取引を適切に補・修正して求めたもので実証的である。従って、実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備中高梁駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高梁市岡山県高梁市旭町１３３５番９
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、特段の地域要因の変動は認められない。最寄駅直結の複合施設が開業したが、その波及効果は限定的で、やや下げ渋り感も窺えるが引き続き地価は下落傾向と予測。 (2)駅前の旧来からの商業地域。新図書館建設等駅前地区への公共投資が進み、今後は民間による再生が期待される。公共投資の影響は不透明で人口減少・商業地需要の停滞を背景に地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,048 円 1平米 7万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給制約が緩和され経済活動が正常化されつつあるが、高梁市は人口減少、高齢化、主要産業の停滞等により地域的衰退傾向が継続している。 (2)県内景気は緩やかに回復している。個人需要は緩やかに増加し、住宅投資は高めの水準で推移している。公共投資は一部で弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)整備された駅前複合施設は集客力が認められるが、周辺地域への波及効果は限定的である。地域経済の衰退等から、新規立地に乏しく停滞している。 (2)駅前の旧来からの商業地。図書館の新築や観光案内所の開設などの動きが見られるが、人口減少等を背景に商業地に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市旭町１３３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,843 円／平米 27万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,410 円／平米 24万2,693 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,410 円／平米 24万2,693 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市旭町１３３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,245 円／平米 19万2,558 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,407 円／平米 17万3,258 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,442 円／平米 24万6,105 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市旭町１３３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,572 円／平米 14万743 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,896 円／平米 16万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,197 円／平米 24万5,295 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０３Ｔ０８６４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市旭町１３３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,603 円／平米 11万4,398 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,430 円／平米 16万110 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,602 円／平米 24万3,328 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,400 円／平米 23万6,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５Ｋ０８６４４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岡山県
市区町村	高梁市
地域	岡山県高梁市旭町１３３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,651 円／平米 15万4,228 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,215 円／平米 23万8,743 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情